Договор на капитальный ремонт по 44-ФЗ — это государственный контракт, регулируемый Федеральным законом № 44-ФЗ (главы 3, 4, ст. 34, 94-96), Гражданским кодексом РФ (глава 37 «Подряд», ст. 702-757), ЖК РФ (для МКД, ст. 182) и обязательными типовыми условиями контракта по ПП РФ № 1066 от 29.06.2023. Обязательные условия: предмет договора с детализацией по проектной документации, цена с обоснованием НМЦК, сроки выполнения, гарантийные обязательства (не менее 5 лет для договоров РО), порядок приёмки с исполнительной документацией. На практике видим: 70% проблем с договорами связаны не с нарушением закона, а с неполнотой условий — отсутствие конкретики по объёмам, нечёткие сроки, размытые гарантийные обязательства.
Материал подготовлен специалистами ПТО СК «ЛенСтройКомплект», ИНН 7813632577
Обновлено: 3 сентября 2026 г.
Формат: нормативно-практический справочник для заказчиков и подрядчиков капремонта
Договор (контракт) на капитальный ремонт в рамках 44-ФЗ — это основной документ, который закрепляет права, обязанности и ответственность сторон. С 29 июня 2023 года в такие контракты обязательно включают типовые условия, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 1066 (они распространяются также на строительство, реконструкцию и снос объектов капитального строительства)».
Если коротко:
- Договор на капремонт по 44-ФЗ регулируется 44-ФЗ (ст. 34, 94-96), ГК РФ (глава 37), ЖК РФ (ст. 182 для МКД)
- Обязательны типовые условия контракта по ПП РФ № 1066 от 29.06.2023 — изменить нельзя
- Гарантийный срок для договоров РО — не менее 5 лет (ст. 182 ЖК РФ)
- Устранение недостатков — силами и за счёт подрядчика в течение 30 дней (п. 33 типовых условий)
- Исполнительная документация — по Приказу Минстроя № 344/пр (действует до 01.09.2029)
- Типовые ошибки: неполный предмет договора, размытые сроки, отсутствие конкретики по штрафным санкциям
❓ Вопрос → ✅ Прямой ответ
Вопрос: Какие обязательные условия должны быть в договоре на капитальный ремонт по 44-ФЗ?
Ответ: Обязательные условия договора на капитальный ремонт по 44-ФЗ: (1) предмет договора с детализацией по проектной документации и ведомости объёмов работ; (2) цена контракта с обоснованием НМЦК; (3) сроки выполнения работ с промежуточными этапами; (4) порядок приёмки с требованием исполнительной документации по Приказу Минстроя № 344/пр; (5) гарантийные обязательства (не менее 5 лет для договоров регионального оператора по ст. 182 ЖК РФ); (6) ответственность сторон с конкретными штрафными санкциями; (7) типовые условия контракта по ПП РФ № 1066 от 29.06.2023; (8) строительный контроль по ПП РФ № 468. Нормативное основание: 44-ФЗ (ст. 34, 94-96), ГК РФ (ст. 702-757), ЖК РФ (ст. 182), ПП РФ № 1066, ПП РФ № 468, Приказ Минстроя № 344/пр.
👉 Подробнее по теме: Права и обязанности заказчика капремонта
🛠 Практическое применение
СК «ЛенСтройКомплект» выполняет полный комплекс работ по капитальному ремонту фасадов, кровель и инженерных систем МКД в рамках договоров по 44-ФЗ и 223-ФЗ с оформлением исполнительной документации, актами освидетельствования скрытых работ, протоколами испытаний и предоставлением гарантийных обязательств.
1. Нормативная база договора на капремонт по 44-ФЗ
| Документ | Что регулирует | Применение |
|---|---|---|
| 44-ФЗ (главы 3, 4, ст. 34, 94-96) | Порядок заключения, исполнения, изменения и расторжения государственных контрактов | Обязателен для всех закупок по 44-ФЗ |
| ГК РФ (глава 37 «Подряд», ст. 702-757) | Общие требования к договорам строительного подряда | Обязателен |
| ЖК РФ (ст. 166-182) | Капремонт общего имущества МКД, гарантийные обязательства РО | Обязателен для МКД |
| ПП РФ № 1066 от 29.06.2023 (ред. от 03.08.2026) | Типовые условия контрактов на строительство, реконструкцию, капремонт, снос | Обязателен для всех контрактов на капремонт |
| ПП РФ № 468 от 21.06.2010 | Строительный контроль при капремонте | Обязателен |
| Приказ Минстроя № 344/пр от 16.05.2023 (ред. от 23.06.2025) | Состав и порядок ведения исполнительной документации | Обязателен до 01.09.2029 |
| ПП РФ № 615 от 01.07.2016 | Привлечение подрядчиков региональным оператором | Обязателен для договоров с РО |
| ГрК РФ (ст. 52-55) | Строительная деятельность, контроль, СРО | В соответствующей части |
| ФЗ № 384-ФЗ | Технические регламенты безопасности зданий | Обязателен |
💡 Практический вывод: С 29 июня 2023 года все контракты на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт по 44-ФЗ должны включать обязательные типовые условия по ПП РФ № 1066. Отсутствие этих условий в договоре является нарушением закона и может привести к признанию контракта недействительным. Важное правило: типовые условия нельзя менять по соглашению сторон — любые противоречащие им пункты в договоре недействительны.
2. Типовые условия контракта по ПП РФ № 1066
Типовые условия контракта — обязательные условия, которые должны быть включены в любой контракт на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства.
2.1 Структура типовых условий
| Раздел | Пункты | Содержание |
|---|---|---|
| Обязанности подрядчика | 1-13 | Выполнение работ по проектной документации, безопасность, устранение недостатков |
| Права подрядчика | 14-16 | Обращение к заказчику, требование неустоек |
| Обязанности заказчика | 17-24 | Содействие подрядчику, передача площадки, приёмка работ |
| Права заказчика | 25 | Требование надлежащего выполнения работ |
| Гарантия качества | 26-35 | Гарантийный срок, устранение недостатков |
| Цена контракта | 36-37 | Твёрдая цена с НДС |
| Изменение, расторжение | 38-43 | Ограничения на изменение существенных условий |
| Приёмка и оплата | 44-46 | Документы о приёмке, досрочная приёмка |
| Срок работ и действия контракта | 47-48 | Непрерывность работ, срок действия |
| Ответственность сторон | 49-53 | Неустойки, форс-мажор |
| Урегулирование разногласий | 54-56 | Переговоры, судебный порядок |
| Порядок уведомлений | 57-58 | Лично под расписку или заказным письмом |
2.2 Ключевые требования типовых условий
Гарантийные обязательства (п. 26-35):
| Требование | Содержание |
|---|---|
| Гарантия качества | Распространяется на весь результат работ |
| Гарантийный срок | Со дня приёмки заказчиком результата работ |
| Устранение недостатков | Силами подрядчика и за его счёт |
| Срок устранения | 30 дней со дня подписания акта о недостатках (если иной не согласован) |
| Акт о недостатках | Составляется в течение 10 дней со дня получения уведомления |
| Прерывание гарантийного срока | На время, когда результат работ не мог эксплуатироваться из-за недостатков |
| Исключения из гарантии | Нормальный износ, неправильная эксплуатация, вмешательство третьих лиц, форс-мажор |
Приёмка работ (п. 44-46):
| Требование | Содержание |
|---|---|
| Документы о приёмке | Подтверждают выполнение работ в соответствии с контрактом |
| Не требуется сопоставление | Технологии фактических работ со сметными нормативами |
| Досрочная приёмка | При наличии средств и согласовании сторон |
⚠️ Важно: Типовые условия контракта по ПП РФ № 1066 являются обязательными и не могут быть изменены сторонами. Любые условия договора, противоречащие типовым условиям, являются недействительными.
3. Обязательные условия договора
Согласно ст. 34 44-ФЗ и ст. 432 ГК РФ, договор должен содержать следующие обязательные условия:
3.1 Предмет договора
Предмет договора — выполнение работ по капитальному ремонту конкретного объекта.
Обязательные элементы:
- Наименование объекта (адрес, характеристики)
- Перечень работ с детализацией по проектной документации
- Ведомость объёмов работ (как отдельное приложение)
- Ссылка на проектную документацию (шифр, дата)
- Ссылка на техническое задание (приложение к договору)
Формулировка:
«Подрядчик обязуется выполнить работы по капитальному ремонту [наименование объекта], расположенного по адресу: [адрес], в соответствии с проектной документацией [шифр проекта], утверждённой [дата], и техническим заданием (Приложение №1 к настоящему договору).»
⚠️ Важно: Ведите ведомость объёмов как отдельное приложение и делайте на неё явную ссылку в тексте договора. На практике видим, что заказчики часто используют формулировку «капитальный ремонт кровли» без детализации. Это приводит к спорам при приёмке — подрядчик выполняет минимальный объём, заказчик ожидает полный ремонт.
3.2 Цена договора
Цена договора включает стоимость всех работ, материалов, оборудования и сопутствующих расходов.
Обязательные элементы:
- Общая цена договора (с НДС или без)
- Разбивка по этапам (при наличии)
- Обоснование цены (ссылка на смету)
- Порядок изменения цены (через допсоглашения)
- Индексация (при длительных сроках)
Формулировка:
«Цена настоящего договора составляет [сумма] рублей, в том числе НДС [сумма] рублей. Цена договора включает стоимость всех работ, материалов, оборудования, транспортных расходов и иных затрат, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.»
3.3 Сроки выполнения работ
Сроки определяются календарным планом, который является приложением к договору.
Обязательные элементы:
- Дата начала работ (конкретная дата, не «в разумный срок»)
- Дата окончания работ
- Промежуточные этапы с датами
- Порядок продления сроков
- Ответственность за нарушение сроков
Формулировка:
«Подрядчик обязуется выполнить работы в сроки, установленные календарным планом (Приложение №2 к настоящему договору). Начало работ — [дата], окончание работ — [дата].»
3.4 Порядок приёмки работ
Порядок приёмки определяет процедуру подтверждения выполнения работ и их оплаты.
Обязательные элементы:
- Порядок сдачи-приёмки работ (акты КС-2, КС-3)
- Требование исполнительной документации по Приказу № 344/пр
- Сроки приёмки заказчиком
- Порядок устранения замечаний
- Основания для отказа в приёмке
Формулировка:
«Сдача-приёмка выполненных работ осуществляется на основании актов о приёмке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ (форма КС-3). Подрядчик обязуется предоставить полный комплект исполнительной документации в соответствии с Приказом Минстроя России № 344/пр от 16.05.2023, включающий: акты освидетельствования скрытых работ, акты ответственных конструкций, исполнительные геодезические схемы, акты испытаний, журналы работ, документы о входном контроле материалов.»
3.5 Гарантийные обязательства
Гарантийные обязательства определяются ЖК РФ, ГК РФ, типовыми условиями по ПП РФ № 1066 и условиями конкретного договора.
Обязательные элементы:
- Гарантийный срок (не менее 5 лет для договоров РО по ст. 182 ЖК РФ)
- Перечень гарантийных случаев
- Порядок устранения дефектов (30 дней по п. 33 типовых условий)
- Сроки устранения
- Исключения из гарантии (нормальный износ, неправильная эксплуатация, вмешательство третьих лиц, форс-мажор)
- Ответственность за неисполнение
Формулировка:
«Гарантийный срок на выполненные работы составляет 5 (пять) лет с даты подписания акта приёмки (ст. 182 ЖК РФ). В течение гарантийного срока Подрядчик обязуется за свой счёт устранить выявленные дефекты в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания акта о выявленных недостатках, если иной срок не согласован сторонами дополнительно. Гарантия не распространяется на нормальный износ, неправильную эксплуатацию, вмешательство третьих лиц и обстоятельства непреодолимой силы.»
⚠️ Важно: Для договоров с региональным оператором ст. 182 ЖК РФ устанавливает обязательный гарантийный срок не менее 5 лет. Уменьшение этого срока в договоре является нарушением закона.
3.6 Ответственность сторон
Ответственность сторон определяет санкции за нарушение условий договора.
Обязательные элементы:
- Штрафные санкции за нарушение сроков (пени) — конкретные формулы расчёта
- Штрафные санкции за ненадлежащее качество — конкретные размеры
- Штрафные санкции за непредоставление документации
- Порядок взыскания штрафов
- Ограничение ответственности
Формулировка:
«За нарушение сроков выполнения работ Подрядчик уплачивает Заказчику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. За ненадлежащее качество работ Подрядчик уплачивает штраф в размере [процент]% от стоимости некачественно выполненных работ.»
3.7 Строительный контроль
Строительный контроль при капремонте регулируется ПП РФ № 468 от 21.06.2010.
Обязательные элементы:
- Права и обязанности сторон по организации строительного контроля
- Порядок взаимодействия с контролирующими органами
- Документальное оформление результатов контроля
Формулировка:
«Заказчик осуществляет строительный контроль в соответствии с ПП РФ № 468 от 21.06.2010. Подрядчик обязуется обеспечивать доступ представителей Заказчика и контролирующих органов к месту производства работ, предоставлять необходимую документацию, устранять выявленные нарушения в установленные сроки.»
Подробнее о строительном контроле и разграничениях обязанностей между подрядчиком и заказчиком в нашем материале — Строительный контроль при капитальном ремонте: разграничение ответственности заказчика и подрядчика по ГрК РФ
4. Специфические требования для капремонта МКД
Для договоров на капремонт многоквартирных домов применяются дополнительные требования ЖК РФ.
4.1 Гарантийные обязательства (ст. 182 ЖК РФ)
Требования:
- Минимальный гарантийный срок — 5 лет
- Распространяется на все работы по капремонту общего имущества
- Региональный оператор обязан включать это условие в договоры
4.2 Исполнительная документация
Требования:
- Полный комплект по Приказу Минстроя № 344/пр
- Передача документации региональному оператору
- Хранение документации в течение срока гарантии
4.3 Строительный контроль
Требования:
- Обязательный строительный контроль по ПП РФ № 468
- Участие регионального оператора в приёмке
- Право РО на приостановку работ при выявлении нарушений
4.4 Требования к подрядчику
Требования:
- Членство в СРО (если работы требуют)
- Опыт выполнения аналогичных работ
- Наличие необходимых допусков
5. Типовые ошибки в договорах
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Неполный предмет договора | Споры при приёмке, разночтения в объёмах | Детализировать по ведомости объёмов с ссылкой на проект |
| Размытые сроки | Невозможность взыскать пени за просрочку | Указать конкретные даты начала и окончания |
| Отсутствие порядка приёмки | Отказ в оплате, споры по качеству | Прописать процедуру с актами КС-2, КС-3 |
| Гарантийный срок менее 5 лет (для РО) | Нарушение ст. 182 ЖК РФ, предписания | Установить не менее 5 лет |
| Отсутствие требования исполнительной документации | Невозможность доказать объёмы и качество | Сослаться на Приказ № 344/пр |
| Отсутствие типовых условий по ПП РФ № 1066 | Нарушение закона, недействительность условий | Включить все разделы типовых условий в договор |
| Неконкретные штрафные санкции | Невозможность взыскать штрафы | Указать конкретные формулы расчёта пеней и размеры штрафов |
| Отсутствие порядка разрешения споров | Длительные судебные разбирательства | Прописать досудебный порядок, подсудность |
| Игнорирование строительного контроля | Невозможность контроля качества, нарушения ПП РФ № 468 | Прописать права и обязанности сторон по организации контроля |
6. Чек-лист проверки договора
6.1 Обязательные условия
☐ Предмет договора с детализацией по проектной документации
☐ Ведомость объёмов работ (приложение к договору) с явной ссылкой в тексте
☐ Цена договора с обоснованием (ссылка на смету)
☐ Календарный план с конкретными датами (не «в разумный срок»)
☐ Порядок приёмки с актами КС-2, КС-3
☐ Требование исполнительной документации по Приказу № 344/пр
☐ Гарантийные обязательства (не менее 5 лет для РО)
☐ Типовые условия контракта по ПП РФ № 1066 (все разделы)
☐ Ответственность сторон с конкретными формулами расчёта штрафных санкций ☐ Порядок разрешения споров (досудебный порядок, подсудность)
☐ Ссылка на ПП РФ № 1066 и указание, что все его типовые условия включены в текст договора ☐ Проверка состава исполнительной документации на соответствие Приказу № 344/пр
☐ Для договоров с РО: явное указание гарантийного срока не менее 5 лет со ссылкой на ст. 182 ЖК РФ
6.2 Специфические требования для капремонта
☐ Ссылка на ЖК РФ (для МКД)
☐ Ссылка на региональную программу капремонта (для РО)
☐ Участие регионального оператора в приёмке (для РО)
☐ Строительный контроль по ПП РФ № 468
☐ Требования к допускам СРО (при необходимости)
6.3 Документы-приложения
☐ Техническое задание
☐ Проектная документация (или ссылка на неё)
☐ Ведомость объёмов работ
☐ Календарный план
☐ Сметная документация
☐ Форма акта скрытых работ ☐ Форма акта КС-2, КС-3
7. FAQ
Можно ли изменить условия договора после его заключения?
Да, согласно ст. 95 44-ФЗ изменение условий договора допускается в случаях, предусмотренных законом: изменение объёма работ не более чем на 10%, изменение сроков по объективным причинам, форс-мажорные обстоятельства. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями с соблюдением требований 44-ФЗ. Существенные изменения (предмет, цена более чем на 10%) требуют проведения новой закупки.
Обязательно ли требование банковской гарантии в договоре?
Банковская гарантия является одним из способов обеспечения исполнения контракта по 44-ФЗ (ст. 96). Заказчик вправе требовать обеспечение в размере от 0,5% до 30% от цены контракта. Для договоров с региональным оператором обеспечение обязательно. Альтернативы банковской гарантии: перечисление денежных средств на счёт заказчика, поручительство.
Можно ли предусмотреть аванс в договоре на капремонт?
Да, согласно ст. 94 44-ФЗ авансирование допускается в размере до 30% от цены контракта. Для договоров на капремонт аванс обычно составляет 20-30%. Аванс перечисляется после предоставления подрядчиком обеспечения исполнения контракта. В договоре должны быть предусмотрены условия возврата аванса при неисполнении обязательств.
Что делать, если подрядчик не предоставляет исполнительную документацию?
Непредоставление исполнительной документации является нарушением условий договора и основанием для отказа в приёмке работ. Заказчик вправе: (1) не подписывать акты КС-2, КС-3; (2) не производить оплату; (3) взыскать штрафные санкции; (4) расторгнуть договор в одностороннем порядке. Рекомендуется направить подрядчику письменное требование с указанием сроков предоставления документации.
Кто несёт ответственность за скрытые дефекты, выявленные после приёмки?
Ответственность за скрытые дефекты, выявленные в течение гарантийного срока, несёт подрядчик. Согласно ст. 756 ГК РФ и п. 26-35 типовых условий по ПП РФ № 1066, заказчик вправе предъявить требования в течение гарантийного срока. Для договоров с региональным оператором гарантийный срок — не менее 5 лет (ст. 182 ЖК РФ). Подрядчик обязан устранить дефекты за свой счёт в течение 30 дней (п. 33 типовых условий). Гарантия не распространяется на нормальный износ, неправильную эксплуатацию, вмешательство третьих лиц и форс-мажор.
8. Типовой бланк договора
Типовой договор на капитальный ремонт по 44-ФЗ включает следующие разделы:
- Предмет договора — с детализацией по проектной документации
- Цена договора и порядок расчётов — с разбивкой по этапам
- Сроки выполнения работ — календарный план
- Права и обязанности сторон — с учётом специфики капремонта
- Порядок сдачи-приёмки работ — с исполнительной документацией
- Гарантийные обязательства — не менее 5 лет для РО
- Ответственность сторон — штрафные санкции
- Обеспечение исполнения контракта — банковская гарантия
- Строительный контроль — по ПП РФ № 468
- Обстоятельства непреодолимой силы — форс-мажор
- Порядок разрешения споров — досудебный порядок, подсудность
- Заключительные положения — порядок изменения, расторжения
- Реквизиты и подписи сторон
Приложения к договору:
- Приложение №1. Техническое задание
- Приложение №2. Календарный план
- Приложение №3. Ведомость объёмов работ
- Приложение №4. Сметная документация
- Приложение №5. Форма акта освидетельствования скрытых работ
- Приложение №6. Форма акта КС-2, КС-3
Скачать типовой бланк: Типовой договор на капитальный ремонт по 44-ФЗ (DOC)
Библиотека типовых контрактов на сайте zakupki.gov.ru — https://zakupki.gov.ru/epz/btk/search/results.html
⚠️ Важно: Типовой бланк является основой для разработки договора и содержит рекомендуемые формулировки. Конкретные условия должны быть адаптированы к специфике объекта, виду работ, требованиям заказчика и региональному законодательству. Рекомендуется индивидуальная юридическая экспертиза договора перед подписанием.
9. Практический совет
Даже если вы используете типовой бланк из открытых источников, перед подписанием обязательно покажите договор юристу, который специализируется на 44-ФЗ и строительном подряде. Он поможет адаптировать текст под специфику именно вашего объекта и выявить скрытые риски.
📌 Вывод
Договор на капитальный ремонт по 44-ФЗ регулируется 44-ФЗ (ст. 34, 94-96), ГК РФ (глава 37), ЖК РФ (ст. 182 для МКД), отраслевыми нормативами и обязательными типовыми условиями контракта по ПП РФ № 1066 от 29.06.2023. Обязательные условия: предмет договора с детализацией по проектной документации, цена с обоснованием НМЦК, сроки выполнения, порядок приёмки с исполнительной документацией по Приказу Минстроя № 344/пр, гарантийные обязательства (не менее 5 лет для договоров РО по ст. 182 ЖК РФ), ответственность сторон с конкретными штрафными санкциями, типовые условия контракта, строительный контроль по ПП РФ № 468. Типовые ошибки: неполный предмет договора, размытые сроки, отсутствие конкретики по штрафным санкциям, отсутствие типовых условий по ПП РФ № 1066, игнорирование строительного контроля. Рекомендуется использовать типовой бланк с адаптацией к специфике объекта и юридической экспертизой перед подписанием.
🔗 Связанные материалы
| Тема | Материал |
|---|---|
| Хаб: Капремонт | Капитальный ремонт — организация |
| Приёмка работ | Как правильно принять работы по капитальному ремонту |
| Акты скрытых работ | Как правильно оформить скрытые работы при капитальном ремонте |
| Исполнительная документация | Исполнительная документация при капремонте: что обязательно в 2026 году |
| 44-ФЗ | 44-ФЗ: полное руководство для заказчика |
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационный и справочный характер и не заменяет индивидуальную юридическую экспертизу конкретного проекта. Конкретные условия договора определяются спецификой объекта, видом работ, требованиями заказчика и действующим законодательством. Типовой бланк договора является основой для разработки и содержит рекомендуемые формулировки, требующие адаптации к конкретным условиям. Настоятельно рекомендуется индивидуальная юридическая экспертиза договора квалифицированным юристом перед подписанием. СК «ЛенСтройКомплект», как подрядная организация, не несёт ответственности за последствия использования данной информации без учёта конкретных обстоятельств и без проведения индивидуальной юридической экспертизы.
