Как выбрать участок для строительства

Как выбрать участок для строительства

Ранее в статьях мы уже неоднократно затрагивали темы строительства и ремонта загородного дома. Однако всему этому предшествует еще один немаловажный этап – покупка участка. Выбор земли под строительство – дело весьма сложное и запутанное. Нужно учитывать расположение больниц и школ, уровень грунтовых вод, особенности рельефа и многие другие факторы.

Разумеется, предусмотреть абсолютно все невозможно. Тем не менее существуют основные моменты, которые помогут оценить качество участка:

Логистика
Инфраструктура
Соседство
Безопасность
Геодезия и рельеф
Коммуникации
Юридические тонкости

Следуя этому несложному плану вы можете сужать область поиска согласно критериям, увеличивая ценность вашего будущего участка и минимизируя все риски. Начиная поиск от больших районов поиска к малым, конкретным местам; от пунктов на которые вы не можете повлиять к тем, которые могут быть изменены — вы приблизитесь к приобретению участка вашей мечты. 

Логистика

Значительно сократить область поиска идеального участка под строительство вашего дома поможет логистика. Глядя на карту Вы можете сразу понять где вы готовы заложить строительство просто начертив окружность от вашего текущего места проживания. (Или от крайних точек вашего города). Радиус поиска должен соответствовать расстоянию, которое вы преодолеете за определенное время. Сколько вы готовы потратить времени на поездку за город? Как долго вы готовы простоять в пробках? Как будут добираться к вам ваши гости или друзья? Ответьте на эти вопросы и начало вашего поиска будет положено. 

Даже если у вас есть автомобиль, доступность ЖД-станций и автобусных остановок также важна. Вы должны иметь возможность в разумные сроки при соответствующим вашим ожидании уровне комфорта приехать в свой дом. А также ваши друзья и гости также должны иметь возможность выбрать тот вид транспорта, который им будет удобнее.

Дороги. Обратите внимание, на наличие резких подъемов и спусков на дороге к дому, ограничений по высоте и весу транспорта, а также узких участков. Эти факторы затрудняют доступ к участку грузового транспорта. А ведь он необходим для доставки стройматериалов.

Наличие альтернативных дорог также крайне важно. Основную дорогу могут внезапно закрыть на ремонт, замести снегом и т.д. И что же делать, если вам срочно нужно в город? Настоящим спасением в этой ситуации становятся объездные маршруты.

Перед покупкой участка продумайте, удобно ли до него добираться

Инфраструктура

 После того как вы определили область на карте, в которой вы бы хотели жить — следующим шагом стоит определить наиболее благоприятные места (населенные пункты или другие административные образования) с точки зрения мест притяжения и объектов инфраструктуры. Нужно понимать что вы не сможете в значительной мере повлиять на появление таких объектов уже после приобретения участка. 

Свежий воздух и тишина – это всегда хорошо. Однако развитая инфраструктура поможет скрасить досуг и облегчить быт. Согласитесь, что регулярная прогулка до магазина длиной в 30 минут очень быстро начнет надоедать.

Для вашего удобства мы разработали небольшой чек-лист:

Изменяйте список на основе ваших предпочтений и интересов. Не забывайте и про безопасность — в критичных ситуациях близость полицейских и врачей жизненно необходима.

Все это поможет выбрать несколько районов, которые будут лучше всего удовлетворять ваши потребности.

Соседство

 Проверив доступность магазинов, мест отдыха и прочих полезных объектов, стоит присмотреться к потенциальным соседям. Они вам могут подсказать про выбранный вами район порой даже больше чем вывески на коттеджных поселках. 

В лице соседа можно найти как лучшего друга, так и худшего врага. Диалог с жителями поселка поможет оценить обстановку в населенном пункте.

Уточните, проживают ли соседи на участке постоянно. Постоянное проживание людей делает место безопасным. Совместное проживание на одной территории издавна имело целью в том числе и функцию безопасности: будь то пожары или попытки взлома. 

Возможные варианты:

Соседи проживают постоянно – это всегда знакомые люди, которые смогут помочь в экстренных ситуациях и проследить за домом, когда вы далеко.
Дачники – если в поселке предусмотрено только сезонное проживание, важно задуматься об охране участка при вашем длительном отсутствии.
Смешанные поселки — часть домов сдается посуточно. Постоянная смена незнакомых людей может причинять дополнительные неудобства и дискомфорт проживающим в поселке постоянно.

По возможности, старайтесь, выбирать соседей близких к вам по уровню достатка. Это облегчит решение таких общих вопросов, как ремонт дороги

Безопасность

После нахождения потенциальной местности для покупки недвижимости, необходимо проверить это место на безопасность.

При выборе участка/поселка также следует обращать внимание на окружающую местность. Нависающие скалы, болота, непроходимые леса и дикие животные могут представлять серьезную опасность, особенно для детей. Близость к военным полигонам, тюрьмам и границе также может стать проблемой.

Обязательно уточните, охраняется ли поселок. Наличие охраны поможет вам быть более спокойными за собственную безопасность, а также за благополучие дома во время отъезда.

Узнайте, есть ли неподалеку заводы и другие промышленные объекты, включая заброшенные. Близость к ним может грозить громким шумом, неприятным запахом, а также загрязнением воздуха и воды. Для этого можно изучить муниципальный генеральный план. Документ довольно сложный, однако в нем вы сможете узнать, планируется ли прокладка новых трасс и дорог в ближайшее время, запуск фабрик и т.д.

Помимо этого, можно на кадастровой карте проверить категории окружающих участок земель – есть ли поблизости земли, на которых в целом возможно строительство промышленных объектов или нет.

Позаботьтесь о безопасности заранее

Геодезия и рельеф

 Если вы нашли участок вашей мечты, и он подходит по всем вышеперечисленным критериям, то пора проверить его на параметры, которые присущи конкретно этому участку. Ранее мы анализировали целые области, районы и населеные пункты — теперь же настало время присмотреться к конкретной точке на карте.  

Как правило, на этом этапе большая часть поселков уже отсеивается и на выбор остается всего несколько населенных пунктов. На что же обратить внимание дальше? Теперь рассматриваем варианты более детально.

В первую очередь, участок должен удовлетворять вашим потребностям. Решите, что бы вы хотели видеть на нем. Может вы бы хотели посадить деревья, а может разбить пруд или огород?

Это поможет составить список требований, которые упростят выбор участка.

Основные моменты:

Площадь и форма участка. Они должны соответствовать вашему проекту. Также перед покупкой рекомендуется проконсультироваться с ландшафтным специалистом.
Деревья и кустарники. Помогут дополнить ландшафт и обеспечат тень. Однако если вы планируете их убрать, то будет необходимо потратить дополнительные время и деньги на вырубку и удаление корней. Выравнивание, дренирование и прочие варианты подготовки участка могут стоить весьма ощутимо.
Почва. Для садоводства и огородничества важно качество почвы. Поэтому уделите особое внимание составу грунта, если планируете выращивать овощи и заниматься цветами. Но даже если вы не садовод, то наличие на участке деревьев это всегда хорошо. Подумайте смогут ли они прижиться в вашей почве.
Уровень грунтовых вод. Заболоченная территория – крайне неприятный бонус к покупке участка. Это значительно усложняет строительство, что приводит к увеличению сметы и сроков. Кроме того такой важный элемент комфорта дома как канализация невозможна или очень дорогостоящая при высоком уровне грунтовых вод (при отсутствии магистральной канализации).
Расположение относительно сторон света. При проектировании дома обязательно учитывается уровень естественного освещения. Так, на северной стороне обычно обустраивают технические помещения, а на восточной – спальни. Помимо этого, от сторон света зависит естественный прогрев помещений.
Ветер. Определить подветренную сторону поможет роза ветров. За счет этого вы сможете расположить постройки так, чтобы на участке было свежо и безопасно.
Наличие уклона. Участки с ровным грунтом наиболее удобны для строительства, однако их не так много. Тем не менее небольшой уклон также имеет свои преимущества: повышается эффективность дренажа и канализации. Для любителей многоуровневых домов уклон на участке вообще становится необходимым. Но это на любителя.
Ручьи и пруды. Островки воды на участке разнообразят ландшафт. Однако за ними важно следить, иначе водоемы превратятся в неприятно пахнущее болото и рассадник сорняков.

Помимо этого, оцените готовность участка к застройке: были ли проведены выравнивание и дренирование?

А теперь остановимся на некоторых моментах подробнее:

Уровень грунтовых вод

Покупая участок зимой, вы берете «кота в мешке», поскольку во время заморозков сложно оценить состояние грунта. Именно поэтому многие эксперты говорят, что покупать землю лучше всего весной. Причина заключается в том, что после схода снега можно оценить уровень грунтовых вод (УГВ) на участке.

Почему это так важно?

Высокое расположение грунтовых вод (выше 1,5 м от поверхности почвы) приводит к:

Переувлажнению почвы, что губительно для растений
Сложности или невозможности строительства подвалов и погребов
Необходимости устанавливать фундамент свайного типа

 Определить УГВ поможет геодезист. Сделать это можно и самостоятельно, но для этого потребуется специальное оборудование. Помимо этого, спросить о грунтовых водах можно у соседей.

Заболачивание территории — одно из последсвий высокого уровня грунтовых вод

Роза ветров

Так называют векторную диаграмму, позволяющую определить подветренную сторону. Лучше всего, составить ее сразу за несколько сезонов и рассматривать вместе с картой местности и рельефа.

Чем плох сильный ветер?

Уносит пыльцу с растений. Это уменьшает эффективность опыления цветов пчелами и способствует сокращению урожая.
Сбивает плоды, что уменьшает их срок годности.
Эрозия почвы, что приводит к сокращению урожая.
Распространяет запахи и дым.
Срывает плохо закрепленные конструкции.

С помощью полученных выводов вы сможете понять, где лучше расположить хозпостройки, мангал, клумбы и т.д. Ведь никто не хочет, чтобы запах курятника распространился по всему участку, а дым шел напрямую к окнам и дверям.

Роза ветров поможет определить, с какой стороны ветер дует наиболее часто

Коммуникации

 

Рекомендуется прокладывать все коммуникационные сети сразу на этапе строительства. В противном случае, вероятно, будет необходимо подкапывать фундамент и делать отверстия в стенах. Это приведет к дополнительным тратам, а в случае ошибок возможны повреждения несущих конструкций дома.

Основные коммуникации:

Электричество

Важно уточнить мощность электросети, возможность ее увеличения, а также количество фаз. С помощью этого вы поймете – сможет ли общая сеть обеспечить током все ваши устройства и оборудование. Имейте в виду что с течением времени потреблямая мощность домохозяйства как правила увеличивается по мере покупки различных приборов и машин, улучшающих комфорт вашего быта.

Также лучше заранее узнать, как будет оплачиваться электричество и с кем заключается договор: с энергетиками или с СНТ (ДНП). Здесь следует отметить, что во втором случае вам возможно придется платить не только за себя, но и за нерадивого соседа, подворовывающего электричество. 

Водоснабжение

Подключение к водопроводу может быть прямым и непрямым. Схема подключения зависит от удаленности участка от централизованной сети и от ее технических особенностей. Вариантов автономизации водоснабжения очень много, но как правило это если не более дорогое решение, то часто менее надежное. 

Газ

Для подачи заявки на подключение к газораспределительной сети (ГО) потребуется рассчитать планируемый максимальный часовой расход газа (МЧРГ). Это нужно для определения оптимальной мощности газопровода для вашего дома.

Приблизительно посчитать МЧРГ можно с помощью онлайн-калькулятора. Если у вас получилось больше 7м3, требуется запросить точный расчет у специалистов. В обратном случае – это необязательно.

Подключение частного дома к магистральному газу

Интернет

Чаще всего для подключения к интернету загородных домов используются оптические линии. Если линий нет или подключиться к ним невозможно по техническим причинам, необходимо обратиться с этим вопросом к провайдеру. Он проконсультирует о возможности установки нового кабеля, а также рассчитает сумму инсталляционного платежа. Если кабельный интернет невозможно провести рассмотрите варианты беспроводного подключения: спутниковый интернет, различные варианты сотового интернета также имеют разную эффективность покрытия на местности. Остаться без интернета в своем доме никому не хотелось бы.

Канализация

Обсудите с обслуживающей компанией технические возможности системы, какую бытовую технику и сантехнику вы планируете использовать, а также возможность подключения общей магистрали к вашему дому. Это поможет понять, потребуется ли вам установка дополнительного оборудования: насосов, колодцев и т.д. Если никаких компаний нет — то эта компания вы сами. Устанавливайте локальную очистную систему и следите за ее работой. 

Сотовая связь

Чтобы не остаться без связи, заранее изучите карту покрытия сотовой связи своего оператора. Если ваш участок не попадает в зону покрытия — проверьте карты других компаний и рассмотрите варинант смены оператора. Зачастую рельеф остается фактором, определющим равномерность сотового покрытия. Случается что у соседа связь есть, а у вас нет -предусмотрите варианты.

Вывоз мусора

Обычно вывозом мусора занимаются коммунальные службы. Уточните у них – как осуществляется сбор и по каким дням приезжает машина. В некоторых случаях, жители поселков прибегают к услугам частных компаний.

В случае отсутствия централизованных систем необходимо искать альтернативы:

Водоснабжение – бурение артезианской скважины или скважины на песок. Первый вариант обеспечит доступ к чистой воде, но стоит дороже, второй – дешевле, но вода будет более низкого качества и требовать дополнительной фильтрации.
Канализация – установка локальной очистной системы (ЛОС). Мощности ЛОС должно хватать для полного обслуживания стоков.
Отопление – автономная система, работающая на твердом топливе, от электричества, магистрального или баллонного газа. Предусматривается на этапе проектирования, как правило, требует выделения котельной.
Электричество – ветряки, солнечные батареи, генераторы. Как правило, все же выгоднее сделать ответвление от общей линии электропередач. К счастью доступ к электрической сети в большинстве случаев реален.

Устройством коммуникационных сетей имеет право заниматься только компания с соответствующей лицензией

Юридические тонкости

 После подбора участка и рассмотрения всех тонкостей дальнейшего потенциального проживания необхдоимо проверить на юридическую чистоту сделки — обезопасить себя от лишних трат, потенциальных потерь или проблем с соседями, законом и прочими участниками хозяйственных отношений. 

Чтобы собрать все необходимые сведения по участку, нужно запросить его кадастровый номер у продавца. После этого закажите необходимые справки и выписки на сайте Росреестра.

Ключевые данные, на которые стоит обратить внимание в выписке:

Категория земли
ВРИ — вид разрешенного использования
Наличие обременений на участок
Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость поможет вычислить размер имущественного налога, которым облагается владелец земли. Подробную информацию по другим пунктам распишем ниже.

Помимо этого, в выписке будет указан точный размер участка. Он может отличаться от цифр в объявлениях, которые зачастую округляют в большую сторону.

Также по кадастровому номеру можно узнать форму и точное местонахождение участка с помощью публичной кадастровой карты.

На публичной кадастровой карте представлена основная информация по участку

 

Категории земли и виды разрешенного использования

Как правило, выбор участка всегда начинается с одного вопроса — для каких целей нужна земля? Планируете ли вы построить на ней дом для постоянного проживания, будете ли разводить животных и засеивать огород?

Ответ на этот вопрос поможет определить необходимые параметры для участка, а именно его категорию и вид разрешенного использования. Попробуем разобраться в этом подробнее.

Категории земель определяются Земельным кодексом РФ. Всего их насчитывается семь, однако для строительства жилых домов и развития поселений можно использовать только земли населенных пунктов.

Если нарушить нормативы использования земель, можно получить штраф. Кроме этого, вполне вероятно, вас обязуют устранить последствия нецелевого использования участка.

Виды разрешенного использования (ВРИ) определяют, что можно строить и делать на участке. На простом примере это выглядит следующим образом:

Для строительства многоэтажных и деревенских домов нужна одна категория земель. Однако во дворе многоэтажек запрещено держать овец или кур, а в деревне – можно.

Виды ВРИ:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На этой земле можно построить дом для круглогодичного проживания. Однако на ИЖС запрещено держать свиней, коров, быков и другой крупный рогатый скот.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь также можно построить дом и разрешено держать скот.
Ведение садоводства и огородничества. Предполагает сезонное проживание. На земле можно заниматься огородом и садом, но строго запрещено держать не домашних животных, в частности кур, коз, гусей и индеек.

Частым явлением на территории с этим ВРИ являются различные объединения владельцев участков:

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. На территории СНТ люди преимущественно занимаются огородом и садом. Управляет организацией председатель, выбираемый путем голосования, или компания, нанятая собственниками.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. На этой земле грядками можно и не заниматься, однако обязательны обустроенные места для отдыха.

ВРИ регулируют, на каких участках можно разводить скот, а на каких — только сажать огород

Обременения

Представьте, вы купили подходящий участок по выгодной цене, начинаете отстраиваться и все вроде идет хорошо. Но в один прекрасный день к вам стучатся соседи и говорят:

— Забор, конечно, красивый, но вот придется тебе его убрать, нам на электричку нужно.

И, что самое удивительное, по закону они будут совершенно правы. А почему так, сейчас разберем.

Подобные случаи юридическим языком называются обременением. По закону в качестве обременений могут выступать:

Ипотека
Аренда
Арест, наложенный по решению суда
Доверительное управление
Сервитут

В примере, речь идет как раз о сервитуте. Если говорить в общих чертах, то сервитутом называют право, которое получает другой человек на пользование чужой собственностью, в нашем случае землей. Получить это право можно как по обоюдному согласию, так и по решению суда.

Обременение закрепляется за участком, поэтому при смене владельца продолжает действовать до указанного срока.

В примере, вы стали собственником земли, через которую проходит единственная дорога до электрички. И теперь обязанность обеспечивать соседям проход до станции легла на ваши плечи.

Избежать таких неожиданностей возможно. Для этого не спешите заключать договор купли-продажи, а проверьте сначала документы. Запросить данные о наличии обременений и сроках их действий можно в МФЦ или на сайте Росреестра.

Перед покупкой участка проверьте — действуют ли на него обременения

Существуют и другие юридические тонкости покупки земельного участка. Помните, лучше лишний раз обратиться за помощью к специалисту, чем в дальнейшем выплачивать штрафы, сносить дом и другие постройки.