Как управляющей компании и совету дома обосновать полный перечень работ по капитальному ремонту МКД и согласовать его с ФКР?
Материал обновлён: 24 октября 2025 г.
Многие управляющие компании и советы домов сталкиваются с возражением ФКР: «Это выходит за рамки минимального перечня работ по капремонту». На самом деле всё, что связано с восстановлением ресурса здания, входит в капремонт по Постановлению Правительства № 170. Главное — грамотно обосновать каждую позицию. Полный алгоритм формирования технического задания — в хабе «Капитальный ремонт зданий и многоквартирных домов: полное руководство для заказчиков» .
Что входит в капитальный ремонт МКД: не мнение, а закон
Согласно ПП РФ № 170, капитальный ремонт включает в себя:
- Кровля: полная замена покрытия, восстановление гидроизоляции, устройство деформационных швов (согласно СП 17.13330.2017), монтаж водосточных систем.
- Инженерные системы: замена стояков водоснабжения, канализации, отопления при износе более 60 %, модернизация элеваторного узла.
- Электроснабжение: замена вводно-распределительных устройств, кабельных линий, установка АСКУЭ (по ФЗ-261).
- Лифты: замена при сроке эксплуатации >25 лет (ПП № 170, п. 3).
Важно: отделочные работы в подъездах не входят в капитальный ремонт, если они не связаны с восстановлением конструкций. Но утепление фасада — входит, так как повышает энергоэффективность (ФЗ-261).
Как обосновать работы в техническом задании, чтобы их не отклонили?
- Ссылайтесь на нормативные акты:«Замена кровли обусловлена нарушением п. 5.2 СП 17.13330.2017: отсутствием деформационных швов на кровле длиной 60 м».
- Укажите износ:«Стояки водоснабжения изношены на 70 % (акт обследования № ХХ по ГОСТ 31937-2022)».
- Добавьте расчёт выгоды:«Модернизация элеваторного узла снизит теплопотери на 12 000 кВт·ч/год → экономия 60 000 ₽ в год».
Без этого техническое задание выглядит как «желание сделать красиво», а не как восстановление актива.
Кто контролирует процесс и как пройти приёмку?
- ФКР проверяет соответствие работ ПП № 170 и проектной документации.
- УК и совет дома участвуют в приёмке по ст. 94 44-ФЗ — важно требовать акты КС-2/КС-3 с привязкой к проекту.
- Госнадзор (Ростехнадзор) может инициировать проверку по жалобе жильцов.
По данным Минстроя, 32% отказов в приёмке связаны с отсутствием проекта инженерных систем. Поэтому проектирование — обязательный этап, даже если работы кажутся «стандартными».
Что будет, если ограничиться «минималкой»?
- Рост аварийности: по данным МЧС, 68% протечек происходят из-за некачественного ремонта кровли.
- Штрафы: ст. 9.4 КоАП — до 500 000 ₽ за нарушение СП.
- Снижение ликвидности: оценщики применяют дисконт 10–25% к объектам с частичным капитальным ремонтом.
Как избежать ошибок?
- Проведите техническое обследование до составления технического задания.
- Включите в проект все взаимосвязанные системы (кровлю + водостоки, фасад + утепление).
- Убедитесь, что подрядчик предоставляет BIM-модель (согласно приказу Минстроя № 987/пр).
Правильно составленный перечень работ не только проходит согласование, но и превращает капитальный ремонт в управление стоимостью актива. Подробнее о том, как провести приёмку без рисков, — в материале «Как правильно провести приёмку работ по капитальному ремонту — разбор ст. 94 Федерального закона № 44-ФЗ» .
