Физический износ конструкций многоквартирных домов определяется по СП 547.1325800.2025 «Правила установления необходимости проведения капитального ремонта» (действует с 23.10.2025) путём сопоставления признаков повреждений, выявленных при визуальном обследовании, с таблицами Приложения А. Для каждого конструктивного элемента и инженерной системы устанавливается интервал значений износа в процентах, затем по правилу интервалов (п. 6.3) определяется конкретное значение. Результат — категория необходимости капитального ремонта элемента или системы (1-я — 4-я по п. 6.1).
Материал подготовлен специалистами ПТО СК «ЛенСтройКомплект», ИНН 7813632577
Обновлено: 16 августа 2026 г.
Формат: нормативно-практический справочник (хаб) для УК, технадзора и подрядчиков
Установление необходимости капитального ремонта МКД — основа для принятия решений о сроках и объёмах работ. На практике видим: многие организации до сих пор оценивают износ по ранее применявшейся методике ВСН 53-86(р), которая признана не действующей на территории РФ с 19 декабря 2024 года. С 23 октября 2025 года действует СП 547.1325800.2025 — единая методика для установления необходимости капремонта на основании визуального обследования. Этот хаб даёт системную методику: от визуального осмотра до категории необходимости капремонта каждого элемента.
Подробнее см. материал — Когда пора делать капитальный ремонт МКД: технические критерии, физический износ и основания для изменения сроков
Если коротко:
- СП 547.1325800.2025 действует с 23.10.2025, введён впервые
- ВСН 53-86(р) не действует с 19.12.2024 (приказ Минстроя № 883/пр)
- Износ определяется по таблицам Приложения А: признак повреждения → интервал в % → значение по правилу п. 6.3
- СП 547 устанавливает 4 категории необходимости капремонта (п. 6.1)
- СП 547 не предусматривает расчёта единого показателя износа всего здания, но устанавливает специальные правила агрегирования для отдельных элементов
❓ Вопрос → ✅ Прямой ответ
Вопрос: Как определить физический износ конструкции по СП 547?
Ответ: Алгоритм: (1) провести визуальное обследование и зафиксировать признаки повреждений с количественными характеристиками; (2) сопоставить признаки с таблицами Приложения А СП 547.1325800.2025 для конкретного элемента; (3) определить интервал износа для каждого признака; (4) выбрать наибольший интервал из выявленных; (5) применить правило интервалов по п. 6.3 внутри наибольшего интервала; (6) получить значение износа элемента; (7) определить категорию необходимости капремонта по п. 6.1. Нормативное основание: СП 547.1325800.2025, ГОСТ 31937-2024, СП 368.1325800.
🛠 Практическое применение
СК «ЛенСтройКомплект» выполняет обследования конструкций МКД, капитальный ремонт кровель, фасадов и инженерных систем с оформлением актов осмотра, дефектных ведомостей и исполнительной документации. Оценка физического износа по СП 547.1325800.2025 — основа для обоснования объёмов капремонта.
1. Нормативная база
| Документ | Что регулирует | Статус |
|---|---|---|
| СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта» | Методика определения физического износа, таблицы Приложения А, категории необходимости капремонта | ✅ Действует с 23.10.2025 |
| ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» | Порядок инструментального обследования, мониторинга | ✅ Действует с 01.05.2024 |
| СП 368.1325800 «Здания жилые многоквартирные. Правила проведения работ по капитальному ремонту» | Состав работ/услуг по капитальному ремонту | ✅ Действует |
| ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» | Ранее применявшаяся методика | ❌ Не действует с 19.12.2024 |
| ЖК РФ (ст. 166-174) | Перечень работ по капремонту, региональные программы | ✅ Обязателен |
💡 Практический вывод: На практике видим, что многие отчёты об износе до сих пор составляются по ВСН 53-86(р). С 19 декабря 2024 года ВСН 53-86(р) признан не действующим на территории РФ (приказ Минстроя № 883/пр). С 23.10.2025 для МКД действует СП 547.1325800.2025 — именно по его таблицам Приложения А оценивается износ и устанавливается категория необходимости капремонта.
⚠️ Важно: СП 547.1325800.2025 не применяется для определения необходимости ремонта, замены или модернизации лифтов, ремонта лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, а также ремонта внутридомовых инженерных систем газоснабжения (п. 1.2).
2. Что такое физический износ
Согласно п. 3.1.10 СП 547.1325800.2025:
Физический износ конструктивного элемента — ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей конструктивного элемента, вызванное воздействием эксплуатационных нагрузок и природно-климатических факторов.
Для инженерной системы (п. 3.1.11):
Физический износ внутридомовой инженерной системы — ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей внутридомовой инженерной системы, вызванное воздействием эксплуатационных нагрузок и природно-климатических факторов.
Ключевые принципы оценки:
- Оцениваются только признаки с количественной характеристикой или отметкой «Выявлено» в рассматриваемом интервале
- Количественные характеристики выявленных повреждений определяются в единицах измерения, установленных соответствующей таблицей Приложения А; измерения однотипных повреждений выполняются единообразно и фиксируются
- Прогрессирующие повреждения подтверждаются данными мониторинга или сравнением с прошлыми обследованиями
СП 547 не устанавливает расчёт единого показателя физического износа МКД по восстановительной стоимости, аналогичный методике ВСН 53-86(р). Физический износ определяется для конструктивных элементов, внутридомовых инженерных систем и отдельных их участков. Для некоторых составных конструктивных элементов СП устанавливает специальные правила агрегирования, в частности для подвала, крыши и фасада с балконами.
3. Пошаговая методика оценки
Шаг 1. Подготовительные работы
- Изучение проектной, технической и эксплуатационной документации
- Подготовка схематичных планов
- Подготовка инструментов (трещиномер, влагомер, нивелир, фотоаппарат)
Шаг 2. Визуальное обследование
- Осмотр конструктивного элемента или инженерной системы
- Фиксация признаков повреждений (фото, описание)
- Замеры количественных характеристик (ширина трещин, площадь, прогибы)
- Составление ведомости дефектов
Важно: сам факт наличия дефекта ещё не означает автоматически присвоение ему процента физического износа. В расчёт принимается признак физического износа в том виде, в котором он задан соответствующей строкой таблицы Приложения А: повреждение + установленная количественная характеристика либо отметка «Выявлено».
Шаг 3. Сопоставление с таблицами Приложения А
- Выбор таблицы для конкретного элемента (фундамент — А.1, стены — А.2 и т.д.)
- Сопоставление выявленных признаков со строками таблицы
Если для обследуемого элемента в Приложении А отсутствует отдельная таблица, допускается применение таблицы для схожего конструктивного элемента или инженерной системы в соответствии с п. 4.4 СП 547.
Шаг 4. Определение интервалов
- Для каждого признака определяется интервал износа (0-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100)
- Учитываются количественные характеристики (площадь, ширина раскрытия)
Шаг 5. Выбор наибольшего интервала и применение правила интервалов
- См. раздел 4
Шаг 6. Определение категории необходимости капремонта
- См. раздел 6
4. Правило интервалов (п. 6.3 СП 547)
Это центральная механика определения значения износа внутри наибольшего интервала.
Сначала определяется наибольший интервал из выявленных признаков, затем внутри него применяется правило:
| Ситуация | Значение физического износа |
|---|---|
| Выявлены все признаки рассматриваемого интервала | Верхняя граница интервала |
| Выявлены все признаки, кроме одного, и минимум один из выявленных встречается ≥2 раз | Верхняя граница интервала |
| Выявлены разные признаки, но не все | Среднее значение интервала |
| Один признак выявлен ≥2 раз | Среднее значение интервала |
| Только один из нескольких признаков, выявленный один раз | Нижняя граница интервала |
Важно: наличие признаков в более низком интервале не позволяет усреднять их с признаками более высокого интервала. Сначала определяется наибольший интервал, после чего значение устанавливается внутри него по правилам п. 6.3.
5. Разделение элемента на участки (п. 5.5 и п. 6.5)
СП 547 позволяет разделять конструктивный элемент или инженерную систему на участки с различной степенью износа.
Границы участков при разделении по п. 5.5:
- По секциям
- По подъездам
- По помещениям
- По деформационным швам
- По противопожарным стенам
Формула расчёта износа элемента (п. 6.5):
F_k = Σ (F_i × P_i) / P_k
где:
- F_k — физический износ конструктивного элемента или системы
- F_i — физический износ i-го участка
- P_i — размер участка: площадь (м²) или длина (м) в зависимости от оцениваемого элемента
- P_k — соответствующий размер всего рассматриваемого элемента/системы (м² или м)
Важно: эта формула применяется для участков одного элемента, а не для всего здания.
Пример
Стена разделена на 3 участка:
- Участок 1: площадь 100 м², износ 20%
- Участок 2: площадь 150 м², износ 40%
- Участок 3: площадь 50 м², износ 60%
F_k = (20 × 100 + 40 × 150 + 60 × 50) / 300 = (2000 + 6000 + 3000) / 300 = 11000 / 300 = 36,67% ≈ 37%
Специальные правила агрегирования
Для отдельных составных элементов СП устанавливает специальные правила:
- п. 6.8 — расчёт физического износа крыши
- п. 6.9 — отдельный расчёт фасада и балконов с последующим определением итогового износа фасада
- п. 6.6 — специальное определение размера элемента при оценке подвала
6. Категории необходимости капитального ремонта (п. 6.1)
СП 547 устанавливает 4 категории необходимости проведения капитального ремонта:
| Категория | Физический износ | Решение | Сроки |
|---|---|---|---|
| 1-я | 0-30% | Капитальный ремонт не требуется | — |
| 2-я | 31-50% | Капитальный ремонт требуется | срок в течение пяти лет с момента утверждения заключения |
| 3-я | 51-65% | Капитальный ремонт требуется в приоритетном порядке | в течение трёх лет с момента утверждения заключения |
| 4-я | >65% более 65% — требуется инструментальное обследование по ГОСТ 31937 для определения возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации; сроки капремонта допускается определить по результатам обследования. | Требуется инструментальное обследование по ГОСТ 31937-2024 для определения возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации | сначала обследование по ГОСТ 31937, сроки допускается определить по результатам обследования |
Важно: это категории необходимости капремонта, а не категории технического состояния (которые устанавливаются ГОСТ 31937-2024).
6.1 Что является результатом оценки по СП 547
По результатам обследования для каждого обследованного конструктивного элемента и внутридомовой инженерной системы указываются:
- выявленные признаки физического износа;
- установленное значение физического износа;
- категория необходимости проведения капитального ремонта;
- при необходимости — рекомендуемый состав работ и/или услуг;
- при выявлении критических признаков — мероприятия по восстановлению эксплуатационной функции и/или обеспечению безопасности;
- при предусмотренных п. 6.4 случаях — необходимость инструментального обследования по ГОСТ 31937.
Эти сведения включаются в заключение о необходимости проведения капитального ремонта.
7. Пример расчёта: ленточный каменный фундамент
Выявленные признаки при осмотре:
- Мелкие трещины в цоколе, ширина раскрытия до 2,0 мм, менее 10% площади → интервал 0-20%
- Местные выбоины цоколя (не более 3 на 1 м²), менее 10% площади → интервал 0-20%
- Трещины цоколя, ширина раскрытия 2,0-3,5 мм → интервал 21-40%
Расчёт:
Шаг 1. Определение наибольшего интервала:
- Выявлены интервалы 0-20% и 21-40%
- Наибольший интервал: 21-40%
Шаг 2. Применение правила п. 6.3 внутри наибольшего интервала:
- В интервале 21-40% выявлен только 1 признак, встречающийся 1 раз
- Нижняя граница: 21%
Итоговый износ элемента: 21%
Категория необходимости капремонта:
- 21% находится в диапазоне 0-30%
- 1-я категория — капитальный ремонт не требуется
8. Критические признаки
По п. 6.2 СП 547:
Если выявлены критические признаки (обозначенные в таблицах Приложения А знаком «*»), в заключении указываются:
- Мероприятия по восстановлению эксплуатационной функции элемента
- Мероприятия по обеспечению безопасности
- Необходимость последующего мониторинга технического состояния (при необходимости)
По п. 6.4 СП 547:
Инструментальное обследование по ГОСТ 31937-2024 требуется указать в заключении для отдельных случаев:
- Признаки, соответствующие интервалу 61-80% в таблицах А.1, А.2, А.15-А.29
- Отдельные признаки таблицы А.30 (пункты 3, 11, 13, 16)
Важно: это два разных требования для разных случаев, которые не следует смешивать.
9. Выборочное обследование квартир (п. 5.8)
Для внутридомовых инженерных систем внутри квартир устанавливается выборочное обследование:
| Условие | Минимальная выборка |
|---|---|
| Стандартное здание | 10% квартир |
| Зданию более 50 лет | 15% квартир |
| Квартиры на первом и последнем этажах | В составе выборки не менее 5% общего количества квартир должны приходиться на квартиры первого и последнего этажей |
| В здании менее 40 квартир | Не менее 4 квартир |
10. Типичные ошибки при оценке износа
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Оценка «на глаз» без таблиц | Необоснованный износ, споры с ФКР | Использовать таблицы Приложения А СП 547.1325800.2025 |
| Применение ВСН 53-86(р) | Несоответствие действующим нормам | Применять СП 547.1325800.2025 (ВСН не действует с 19.12.2024) |
| Попытка расчёта единого износа здания по восстановительной стоимости | Методологическая ошибка (это из ВСН, не из СП 547) | Определять износ по элементам и системам, применять специальные правила агрегирования для составных элементов |
| Отсутствие количественных замеров | Невозможность сопоставить с таблицей | Фиксировать количественные характеристики в единицах измерения, установленных таблицей Приложения А |
| Игнорирование критических признаков | Риск аварии, ответственность | Указывать мероприятия по безопасности и мониторинг (п. 6.2) |
| Неправильное применение правила интервалов | Занижение/завышение износа элемента | Применять правило по п. 6.3: сначала наибольший интервал, затем значение внутри него |
| Отсутствие фотофиксации | Невозможность подтвердить выводы | Фотофиксация всех признаков с привязкой к осям |
11. Чек-лист обследования
Подготовка
☐ Изучить проектную документацию и прошлые отчёты
☐ Подготовить таблицы Приложения А СП 547.1325800.2025 для всех элементов
☐ Подготовить инструменты (трещиномер, влагомер, нивелир, фотоаппарат)
☐ Определить выборку квартир для обследования инженерных систем (п. 5.8)
Осмотр
☐ Осмотреть все конструктивные элементы и инженерные системы
☐ Зафиксировать признаки повреждений с количественными характеристиками
☐ Выполнить фотофиксацию с привязкой к осям
☐ Отметить критические признаки (со звёздочкой)
☐ Составить ведомость дефектов
Расчёт
☐ Сопоставить признаки с таблицами Приложения А
☐ Определить наибольший интервал из выявленных
☐ Применить правило интервалов по п. 6.3 внутри наибольшего интервала
☐ При необходимости разделить элемент на участки и рассчитать по формуле п. 6.5
☐ Рассчитать износ каждого элемента и системы
☐ Определить категорию необходимости капремонта по п. 6.1
Заключение
☐ Указать категории необходимости капремонта для всех обследованных элементов
☐ При критических признаках — мероприятия по безопасности и мониторинг (п. 6.2)
☐ При необходимости (п. 6.4) — указать необходимость инструментального обследования по ГОСТ 31937-2024
☐ Оформить отчёт с фотофиксацией и замерами
12. FAQ
Какой документ действует для оценки износа МКД в 2026 году?
С 23 октября 2025 года действует СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта». Он введён впервые (приказ Минстроя № 569/пр от 22.09.2025). ВСН 53-86(р) признан не действующим на территории РФ с 19 декабря 2024 года (приказ Минстроя № 883/пр).
Можно ли рассчитать единый процент износа всего здания по СП 547?
Нет. СП 547.1325800.2025 не предусматривает расчёта единого показателя физического износа всего МКД по восстановительной стоимости. Физический износ определяют для конструктивных элементов, внутридомовых инженерных систем и, при необходимости, отдельных участков. Для отдельных составных элементов (крыша, фасад с балконами) СП устанавливает специальные правила агрегирования износа.
Чем СП 547 отличается от ВСН 53-86(р)?
СП 547.1325800.2025 — действующий свод правил для МКД, введённый с 23.10.2025. ВСН 53-86(р) — ранее применявшаяся методика, которая признана не действующей с 19.12.2024. Ключевое отличие: СП 547 устанавливает категории необходимости капремонта (1-4 по п. 6.1), а ВСН использовал методику средневзвешенного износа здания по восстановительной стоимости.
Что делать, если выявлен критический признак?
Это зависит от типа признака. По п. 6.2 СП 547 в заключении указываются: мероприятия по восстановлению эксплуатационной функции, мероприятия по обеспечению безопасности, необходимость последующего мониторинга. По п. 6.4 для отдельных случаев (признаки 61-80% в таблицах А.1, А.2, А.15-А.29 и отдельные признаки А.30) требуется указать необходимость инструментального обследования по ГОСТ 31937-2024.
Как рассчитать износ элемента, если он разделён на участки с разным износом?
По формуле п. 6.5: F_k = Σ (F_i × P_i) / P_k, где F_i — износ участка, P_i — размер участка (площадь или длина), P_k — соответствующий размер всего элемента/системы. Это формула для участков одного элемента, а не для всего здания.
Кто вправе проводить оценку физического износа?
Оценку необходимости проведения капитального ремонта по СП 547 выполняет специализированная организация — организация, имеющая право выполнять работы по обследованию МКД в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 4.2). Если требуется инструментальное обследование по ГОСТ 31937-2024, оно выполняется в порядке, установленном ГОСТ и применимыми требованиями законодательства.
На какие элементы не распространяется СП 547?
Согласно п. 1.2, СП 547.1325800.2025 не применяется для определения необходимости ремонта, замены или модернизации лифтов, ремонта лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, а также ремонта внутридомовых инженерных систем газоснабжения.
В какие сроки должен быть проведён капремонт по категориям?
По п. 6.11 СП 547: 2-я категория (износ 31-50%) — капремонт в течение 5 лет; 3-я категория (износ 51-65%) — капремонт в приоритетном порядке в течение 3 лет; 4-я категория (износ >65%) — сначала инструментальное обследование по ГОСТ 31937, сроки определяются по результатам обследования.
📌 Вывод
Физический износ конструкций МКД определяется по СП 547.1325800.2025 «Правила установления необходимости проведения капитального ремонта» (действует с 23.10.2025) путём сопоставления признаков повреждений с таблицами Приложения А. Ключевая механика: сначала определяется наибольший интервал из выявленных признаков, затем внутри него применяется правило интервалов по п. 6.3 (все признаки — верхняя граница; все кроме одного с повторяющимся ≥2 раз — верхняя; разные признаки не все — среднее; один признак ≥2 раз — среднее; только один признак один раз — нижняя граница). СП 547 устанавливает 4 категории необходимости капремонта (0-30% — 1-я, 31-50% — 2-я, 51-65% — 3-я, >65% — 4-я) со сроками: 2-я — 5 лет, 3-я — 3 года, 4-я — после инструментального обследования. СП 547 не предусматривает расчёта единого показателя износа всего здания, но устанавливает специальные правила агрегирования для отдельных составных элементов (крыша, фасад с балконами). ВСН 53-86(р) не действует с 19.12.2024.
🔗 Связанные материалы
| Тема | Материал |
|---|---|
| Износ кровли | Оценка физического износа кровли по СП 547 |
| Износ фасадов | Оценка физического износа фасадов по СП 547 |
| Износ инженерных систем | Оценка физического износа инженерных систем по СП 547 |
| Хаб: Кровли МКД | Капитальный ремонт кровли МКД |
| Хаб: Вентфасады | Навесные вентилируемые фасады |
| Хаб: Капремонт | Капитальный ремонт — организация |
| Обследование зданий | Обследование зданий перед капитальным ремонтом: задачи, нормативы и практические последствия |
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационный и справочный характер. Оценка физического износа выполняется специализированными организациями по результатам обследования конкретного объекта. Конкретные значения износа и категории необходимости капремонта определяются по таблицам Приложения А СП 547.1325800.2025 и результатам инструментального обследования по ГОСТ 31937-2024 (при необходимости). СК «ЛенСтройКомплект», как подрядная организация, не несёт ответственности за последствия использования данной информации без учёта конкретных обстоятельств объекта.
