Проектирование капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) — это этап, регламентируемый Градостроительным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ № 87. При разработке проектной документации применяются положения СП 368.1325800.2017. Качественный проект позволяет обеспечить соответствие требованиям надзорных органов, исключить коллизии инженерных систем и обосновать начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК). Нормативное основание: ГрК РФ, ПП РФ № 87, СП 368.1325800.2017, 44-ФЗ, ГОСТ 31937-2024.
Справочная карточка для заказчиков (ФКР, УК), технадзора и представителей проектных организаций
Обновлено: 17 июля 2026 г.
Формат: Справочная карточка / Нормативно-практический обзор
Материал подготовлен специалистами Производственно-технического отдела СК «ЛенСтройКомплект» на основе действующих нормативных документов и практики выполнения работ по контрактам 44-ФЗ и 223-ФЗ
❓ Вопрос → ✅ Прямой ответ
Вопрос: Зачем нужен проект капитального ремонта и что в нём должно быть?
Ответ: Проект необходим для обоснования объёма и стоимости работ, исключения коллизий между инженерными системами и соответствия требованиям надзорных органов. В состав проекта, в зависимости от вида и объёма работ, включаются: техническое обследование по ГОСТ 31937-2024, архитектурно-конструктивные решения, расчёты инженерных систем, теплотехнический расчёт и мероприятия по пожарной безопасности. Нормативное основание: ГрК РФ; ПП РФ № 87; СП 368.1325800.2017; 44-ФЗ. Подробнее: Исполнительная документация при капремонте.
Практическое применение СК «ЛенСтройКомплект» выполняет работы по капитальному ремонту МКД строго в соответствии с проектной документацией. Мы обеспечиваем взаимодействие с организацией, осуществляющей авторский надзор, контролируем соответствие фактических работ проектным решениям и оформляем полный комплект исполнительной документации. → Исполнительная документация при капремонте | Проектирование навесных фасадных систем | Организация капитального ремонта
1. Нормативная база проектирования
| Документ | Что регулирует | Ключевые положения | Статус |
|---|---|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ (ст. 48) | Архитектурно-строительное проектирование | Требования к составу и содержанию проектной документации | ✅ Обязателен |
| ПП РФ № 87 | Состав разделов проектной документации | Перечень обязательных разделов для объектов капитального строительства | ✅ Обязателен |
| СП 368.1325800.2017 | Правила проектирования капитального ремонта | Применяется при разработке проектной документации капремонта | ✅ Применяется |
| ГОСТ 31937-2024 | Обследование зданий | Порядок определения технического состояния и обоснования объёма работ | ✅ Применяется с 01.03.2024 |
| 44-ФЗ (ст. 22) | Определение НМЦК | Обязательность обоснования начальной цены на основании проектной документации | ✅ Обязателен |
️ Важно: При формировании технического задания на проектирование по 44-ФЗ рекомендуется указывать требование к применению актуальных редакций СП и ГОСТ. Это снижает риск замечаний государственной или негосударственной экспертизы.
2. Финансовая и юридическая механика проекта
Качественное проектирование — это не формальность, а инструмент управления бюджетом и рисками.
| Задача проекта | Как это работает |
|---|---|
| Предотвращение коллизий | Сводные планы инженерных сетей (при наличии нескольких инженерных разделов) выявляют пересечения коммуникаций до начала монтажа, исключая дорогостоящие переделки на объекте. |
| Обоснование НМЦК | Локальные сметы и ресурсные ведомости, разработанные на основе проекта, существенно снижают риск возникновения споров и замечаний контрольно-счётных органов. |
| Соответствие нормам | Теплотехнические расчёты и раздел пожарной безопасности позволяют обеспечить прохождение экспертизы и отсутствие предписаний надзорных органов. |
💡 Практический совет: При проектировании комплексного капремонта (кровля + фасад + инженерия) целесообразно применять технологии информационного моделирования (BIM). Это позволяет выявить коллизии на этапе проекта, а не на строительной площадке.
3. Состав проекта капитального ремонта
Состав проектной документации определяется заданием на проектирование и ПП РФ № 87. При разработке применяются положения СП 368.1325800.2017.
3.1. Основные разделы
| Раздел | Содержание | Нормативное основание |
|---|---|---|
| Техническое обследование | Дефектная ведомость, заключение о техническом состоянии, рекомендации по объёму работ | ГОСТ 31937-2024 |
| Архитектурно-конструктивный | Решения по усилению конструкций, узлы примыканий, деформационные швы | СП 17.13330.2017, СП 20.13330.2016 |
| Инженерные системы | Замена стояков, модернизация узлов, расчёт нагрузок (ОВ, ВК, ЭОМ) | СП 60.13330.2020, СП 30.13330.2020 |
| Теплотехнический расчёт | Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций, точка росы (при наличии работ по утеплению) | СП 50.13330.2012 |
| Пожарная безопасность | Классы пожарной опасности, материалы, схемы эвакуации (при необходимости, определяемой составом выполняемых работ) | Федеральный закон № 123-ФЗ, СП 2.13130.2020 |
| Сметная документация | Локальные сметы, обоснование НМЦК, ведомости объёмов работ | 44-ФЗ, методические документы по ценообразованию |
3.2. Дополнительные инструменты (могут применяться для сложных объектов)
| Элемент | Назначение |
|---|---|
| BIM-модель | Выявление коллизий, координация разделов, визуализация сложных узлов |
| Коллизионный анализ | Проверка пересечений инженерных сетей и строительных конструкций |
| Расчёт энергоэффективности | Определение класса энергоэффективности здания после проведения капремонта |
4. Типичные ошибки в проектах и их последствия
| Ошибка в проекте | Возможное последствие | Как минимизировать риск |
|---|---|---|
| Отсутствие обследования по ГОСТ 31937-2024 | Необоснованный объём работ, перерасход бюджета | Требовать акт обследования как обязательное приложение к проекту |
| Использование устаревших редакций СП | Замечания экспертизы, необходимость переделки проекта | Сверять нормативы на официальных ресурсах перед утверждением |
| Отсутствие раздела пожарной безопасности | Предписания надзорных органов, отказ в приёмке | Включать раздел ПБ с указанием классов материалов, если это требуется по составу работ |
| Коллизии инженерных сетей | Переделки на объекте, срыв сроков производства работ | Применять сводные планы или BIM-моделирование |
| Необоснованная НМЦК | Отклонение заявки, жалобы участников закупки | Прикладывать ресурсную ведомость и подробное обоснование расценок |
5. Чек-лист для заказчика: проверка проекта перед утверждением
5.1. Документы и расчёты
☐ Наличие акта технического обследования по ГОСТ 31937-2024 с дефектной ведомостью
☐ Наличие расчётов по актуальным СП (при необходимости, определяемой составом работ)
☐ Наличие раздела по пожарной безопасности (если он требуется по составу работ)
Обоснование НМЦК с ресурсной ведомостью
☐ Сводный план инженерных сетей (при наличии нескольких инженерных разделов)
5.2. Интеграция и координация
☐ Указаны зоны ответственности проектировщика и подрядчика
☐ Предусмотрена интеграция новых систем с существующей инфраструктурой
Для сложных объектов: наличие электронной модели (BIM или PDF с навигацией)
5.3. Соответствие требованиям закупки
☐ Проект соответствует требованиям регионального оператора капремонта
☐ НМЦК обоснована в соответствии с действующей методикой
☐ В проекте учтены ограничения по применению материалов (пожарная безопасность, экология)
🏢 Управленческий смысл
Для заказчика (ФКР, УК): Инвестиции в качественное проектирование многократно окупаются за счёт отсутствия переделок на строительной площадке, корректного обоснования бюджета и отсутствия предписаний надзорных органов. Проект — это главный документ, фиксирующий ожидания заказчика и обязательства подрядчика.
Для подрядчика: Работа по детализированному и грамотному проекту исключает риски выполнения работ «вслепую», позволяет точно рассчитать потребность в материалах и трудовых ресурсах, а также защищает от претензий при приёмке работ.
Ключевой параметр: Наличие полного комплекта проектной документации, прошедшей экспертизу (если проведение экспертизы предусмотрено законодательством или условиями контракта), с актуальными расчётами и сводными планами инженерных сетей.
🎯 Что делать прямо сейчас: 3 шага для заказчика
Шаг 1. ✅ При формировании технического задания на проектирование включить требование о применении актуальных редакций СП и ГОСТ, а также о проведении коллизионного анализа инженерных сетей (при наличии нескольких разделов).
Шаг 2. ✅ До утверждения проекта запросить у проектировщика сводный план инженерных сетей и убедиться, что пересечения коммуникаций устранены на бумаге, а не будут решаться на объекте.
Шаг 3. ✅ Проверить наличие в проекте необходимых разделов (например, теплотехнического расчёта и мероприятий по пожарной безопасности, если они требуются по составу работ) — это относится к числу наиболее распространенных замечаний экспертизы и надзорных органов.
🔗 Связанные материалы (хабы)
| Тема | Ссылка |
|---|---|
| Исполнительная документация | Исполнительная документация при капремонте |
| Проект кровли | Проект кровли: состав и нормативные требования |
| Проектирование НФС | Проектирование навесных фасадных систем |
| Организация капремонта | Организация капитального ремонта: пошаговое руководство |
| НМЦК и экономика | Как рассчитывается НМЦК при капитальном ремонте |
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационно-справочный характер и не является проектной документацией или юридической консультацией. Конкретный состав проектной документации, требования к расчётам и применению BIM определяются техническим заданием, условиями государственного контракта и требованиями надзорных органов. Все решения принимаются заказчиком самостоятельно на основании утверждённого проекта. СК «ЛенСтройКомплект» не несёт ответственности за последствия использования данной информации.
