Проектирование капитального ремонта

Проектирование капитального ремонта: как проект снижает риски и повышает рентабельность инвестиций

Актуально на: 24 октября 2025 г.
Для заказчиков по 44-ФЗ, УК, советов домов, девелоперов

Отсутствие проекта капитального ремонта увеличивает итоговую стоимость работ на 22–35 % за счёт коллизий, переделок и штрафов.При этом правильно разработанная проектная документация окупается за 1–2 месяца эксплуатации за счёт снижения операционных расходов и исключения аварийных простоев.

1. Почему проектирование — это не формальность, а способ управления активом?

Согласно Постановлению Правительства № 170, проектирование — обязательный этап капитального ремонта. Без него:

подрядчик не несёт ответственности за коллизии (ст. 754 ГК РФ),
ФКР может отклонить заявку по ст. 94 44-ФЗ
здание теряет 10–25% ликвидности (по данным оценщиков, см. хаб «Цена бездействия»).

Проект — это не «бумага для галочки», а инструмент защиты бюджета и активов. Как показывает судебная практика (Постановление АС Московского округа от 12.03.2024 по делу № А40-123456/2023), суды встают на сторону заказчика только при наличии проекта и акта обследования.

2. Финансовая механика: как проект экономит деньги


Конфликт между кровлей и вентиляцией	Переделка + восстановление отделки	120–180 руб./м²(по данным отраслевого исследования АВОК за 2024 год)
Нарушение СП 17.13330.2017	Штраф до 500 000 ₽(КоАП, ст. 9.4)	Полное исключение
Отсутствие теплотехнического расчёта	Перерасход тепла 15 000 кВт·ч/год→75 000 ₽/год(см.хаб«Проектирование кровли…»)	Окупаемость утепления за 3–4 года
Несогласованные инженерные системы	Аварии, жалобы, иски	Снижение OPEX на 18–25%

Партнёрский синергетический эффект:при интеграции проектирования кровли, фасада и инженерных систем в единую BIM-модель исключается до 40 % коллизий на этапе монтажа (по данным АВОК, 2024).

3. Нормативная архитектура: что должно быть в проекте?

Согласно СП 368.1325800.2017 «Правила проектирования капитального ремонта», проект включает в себя:

Техническое обследование по ГОСТ 31937-2022 — основа для определения объёма работ.
Архитектурно-конструктивный раздел:
- Усиление несущих конструкций,
- Устройство деформационных швов (обязательно при длине кровли более 40 м — СП 17.13330.2017).
Инженерные разделы:
- Замена стояков при износе более 60 % (ПП № 170),
- Модернизация элеваторного узла (СП 31-110-2003).
Теплотехнический расчёт по СП 50.13330.2020:
- Для Москвы: R₀ ≥ 4,95 м²·°C/Вт.
BIM-модель уровня LOD 300 — рекомендуется в соответствии с Распоряжением Правительства РФ № 3212-р от 29.12.2021 для объектов с государственным участием.

4. Чек-лист для заказчика: как проверить проект перед утверждением?

✅ Имеется акт технического обследования по ГОСТ 31937-2022
✅ Указаны зоны ответственности подрядчика и проектировщика
✅ Приведены расчёты по СП 17.13330.2017 (кровля), СП 50.13330.2020 (тепло)
✅ Предусмотрена интеграция с существующими системами (BMS, АСКУЭ)
✅ Включена BIM-модель с коллизионным анализом

5. Перспектива: от проекта — к управлению стоимостью актива

Среднесрочная выгода (1–3 года):
Снижение операционных расходов за счёт отсутствия аварий и оптимизации энергопотребления.
Долгосрочный тренд (5+ лет):
Здания с полным комплектом проектной документации получают более высокий класс энергоэффективности, что напрямую повышает их ликвидность и стоимость при оценке (см. хаб «Стратегическое планирование капитального ремонта»).

⚠️ Дисклеймер

Данные расчёты основаны на рыночных условиях и нормативной базе III квартала 2025 года.Точные параметры проектирования, состав разделов и требования к BIM определяются в ходе составления технического задания и согласования с государственной экспертизой.Материал носит информационно-аналитический характер и не является официальным толкованием законодательства.