Проектная документация на НФС: полное руководство | Часть 1

Руководство по проектной документации на навесные фасадные системы (НФС): состав разделов, требования СП 294.1325800.2017 и СП 518.1311500.2022, порядок экспертизы и согласования. Расчет экономической эффективности НФС: ROI, TCO, влияние на капитализацию недвижимости и ESG-рейтинг.
Чек-листы для заказчиков и УК по проверке проектов. Для специалистов по госзакупкам 44-ФЗ и технических заказчиков.

Обновлено 21 Октября 2025 г.

Для заказчиков и подрядчиков в строительстве и капремонте практические материалы для ежедневного использования.
Здесь только то, что работает: законы, нормы, решения

Данные материалы носят информационно-аналитический характер и подготовлены на основе открытых источников и практического опыта строительной отрасли.
Они не является официальным толкованием законодательства, проектной документацией, нормативным актом или инвестиционной рекомендацией.
Представленные оценки и тенденции отражают текущие рыночные наблюдения и возможные сценарии развития и не претендуют на исчерпывающую научную достоверность.

1. Техническое обследование объекта

Любое проектирование НФС начинается с технического обследования несущих конструкций, предусмотренного ФЗ №384 «О безопасности зданий и сооружений».

Без этого этапа нельзя оценить: — прочность стен (кирпич, бетон, панель), — состояние плит перекрытия, — несущую способность основания под кронштейны, — наличие трещин, коррозии, пустот.

Обследование проводит аттестованная организация с допуском СРО. По результатам составляется заключение о техническом состоянии, которое ложится в основу проектных решений.

Если обследование не проводилось — проект считается недействительным, а монтаж — самовольным переустройством.

2. Состав проектной документации

Проект НФС — это не один чертёж, а комплекс документов, включающий:

Пояснительную записку,
Чертежи,
Технологические карты,
Спецификации материалов,
Расчёты: ветровых и снеговых нагрузок, прочности крепления, теплотехнику,
Инструкции по монтажу и эксплуатации.

Проект оформляется в соответствии с ГОСТ 21.1101-2013 и должен быть представлен в бумажном и электронном виде.

3. Что отражает каждый раздел проекта?

3.1. Пояснительная записка

Содержит общее описание системы, обоснование выбора материалов, ссылки на нормативы, данные обследования, выводы о возможности устройства НФС.

На что обратить внимание:
— указан ли класс пожарной опасности материалов;
— есть ли ссылка на СП 518.1311500.2022 (противопожарные рассечки);
— учтены ли климатические условия региона.

3.2. Архитектурные решения

Чертежи фасадов в масштабе, с указанием:
— типа облицовки,
— цветовой гаммы,
— узлов примыканий к окнам, углам, цоколю,
— расположения водостоков, вентиляционных решёток.

Контроль: соответствует ли архитектурное решение генплану и внешнему облику района.

3.3. Конструктивные решения

Раздел разрабатывается согласно нормативной базы проектирования строительных конструкций, включая СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции» и СП 63.13330.2018 «Бетонные конструкции».

Содержит:
— типы кронштейнов и направляющих,
— шаг крепления,
— схему дюбелирования,
— компенсацию температурных деформаций,
— теплоизоляционные прокладки.

Контроль:
— учтена ли толщина утеплителя;
— есть ли расчёт на вырыв анкеров;
— указаны ли марки стали и антикоррозийная защита.

3.4. Теплотехнический расчёт

Подтверждает, что система соответствует требованиям СП 50.13330.2012 по сопротивлению теплопередаче (Rreq), что соответствует требованиям к энергоэффективности по СП 50.13330.2020
— указана ли фактическая толщина утеплителя;
— учтены ли мостики холода;
— использована ли базальтовая вата плотностью ≥90 кг/м³.

3.5. Расчёт ветровых и снеговых нагрузок

Выполняется по СП 20.13330.2016 с учётом:
— высоты здания,
— ветрового района,
— аэродинамических коэффициентов.

Контроль:
— учтён ли коэффициент аэродинамического давления;
— есть ли запас прочности (не менее 1,3);
— указаны ли точки максимального отсоса ветра (углы, верхние этажи).

3.6. Противопожарные решения

Обязательный раздел, если используется горючий утеплитель (Г1–Г4). Должен содержать:
— ширину противопожарных рассечек (≥300 мм),
— материал рассечек (негорючий утеплитель),
— расположение по всему периметру этажа.

Норматив: СП 518.1311500.2022.

3.7. Технология производства работ

Описание последовательности монтажа, включая:
— подготовку основания,
— разметку,
— установку подконструкции,
— утепление,
— монтаж облицовки.

Может включать технологическую карту по форме ТК.

4. Ключевые нормативы

Все нормативные документы применяются в установленном порядке, как предусмотрено техническими регламентами по безопасности ФЗ-384 и Градостроительным кодексом РФ.

Документ	Требования
СП 522.1325800.2023	Подготовка основания под НФС
СП 294.1325800.2017	Проектирование и монтаж НФС
СП 518.1311500.2022	Противопожарные рассечки
ТР 161-05	Технические рекомендации Москвы по фасадам
ГОСТ Р 58883—2020	Общие технические условия на НФС
ФЗ №384	Обязательное наличие проекта и экспертизы

5. Прохождение экспертизы проекта

Проект НФС подлежит обязательной государственной или негосударственной экспертизе (ст. 49 ГрадКодекса РФ). Экспертиза проверяет соответствие проекта не только техническим регламентам, но и экономической эффективности, как и при расчете экономической целесообразности капитального ремонта всего здания.

Экспертиза проверяет:
— соответствие требованиям безопасности,
— пожарную безопасность,
— расчёты нагрузок,
— теплотехнику,
— соответствие архитектурному облику.

Без положительного заключения экспертизы невозможно получить разрешение на реконструкцию.

6. Согласования и получение разрешения

После экспертизы необходимо:

Получить согласование в органах архитектуры (если здание в исторической зоне);
Провести ОСС, если речь идёт о МКД (ст. 46 ЖК РФ);
Подать пакет документов в МФЦ или администрацию;
Получить разрешение на реконструкцию (п. 40 ПП РФ №266).

Без разрешения начинать работы — незаконно.

7. Шефмонтаж и контроль реализации

Шефмонтаж — выезд представителя проектной организации на объект для контроля за соблюдением проектных решений.

Заказчик имеет право требовать шефмонтаж, если:
— сложная архитектура,
— использование новых материалов,
— риск ошибок при монтаже.

В ходе шефмонтажа проверяются:
— точность разметки,
— крепление кронштейнов,
— установка утеплителя,
— соблюдение противопожарных рассечек.

По результатам составляется акт шефмонтажа — часть исполнительной документации.

8. Чек-лист: документы для проверки проекта

✅ Заключение о техническом состоянии здания
✅ Полный комплект чертежей (архитектура, конструкция, узлы)
✅ Расчёт ветровых и снеговых нагрузок
✅ Теплотехнический расчёт с R_req
✅ Раздел по противопожарным рассечкам (СП 518.1311500.2022)
✅ Спецификация материалов с сертификатами
✅ Положительное заключение экспертизы
✅ Разрешение на реконструкцию
✅ Акт шефмонтажа (при наличии)

Проектная документация на НФС: экономика и согласования | Часть 2

9. Экономика НФС: ROI, капитализация и управление стоимостью актива

Для заказчика устройство Навесного Фасадного Системы (НФС) — это не статья расходов, а капитализация недвижимости и снижение операционных рисков. Вот экономическое обоснование.

9.1. Боли заказчика, которые решает качественный проект НФС

Боль	Финансовые последствия без проекта	Решение с проектом
Снижение стоимости недвижимости	Дисконт 15-25% при продаже из-за несоответствия энергоэффективности (ФЗ-261)	Рост капитализации на 7-12% (отчеты Knight Frank, 2024)
Высокие операционные расходы	Доп. затраты на отопление: 120-180 руб./м² в год	Снижение расходов на 35-50% (теплотехнический расчет)
Риски внепланового ремонта	Стоимость ремонта фасада: от 5000 руб./м²	Гарантия на систему: 15-25 лет (согласно ГОСТ)
Штрафы и судебные иски	Штраф по КоАП ст.9.4: до 1 млн руб. + исковые требования	Полное соответствие ФЗ-384, СП 294.1325800.2017

9.2. Расчет ROI (Return on Investment) для НФС

Формула ROI для фасадной системы:

ROI = (Экономия за год - Амортизация) / Инвестиции × 100%

Пример расчета для здания 5000 м²:

Инвестиции в НФС: 15 млн руб. (3000 руб./м²)
Экономия на отоплении: 450 тыс. руб./год (90 руб./м²)
Снижение затрат на ремонт: 200 тыс. руб./год
Амортизация (срок службы 25 лет): 600 тыс. руб./год

ROI = (650 000 - 600 000) / 15 000 000 × 100% = 6,7% в год

Вывод: Инвестиция окупается за 15 лет, а с учетом роста стоимости недвижимости — за 8-10 лет.

9.3. TCO (Total Cost of Ownership) — совокупная стоимость владения

Анализ TCO для НФС является частью более широкой оценки, что учитывается в расчете стоимости жизненного цикла здания и напрямую влияет на решения о капитальном ремонте или реконструкции.

Сравнительный анализ за 25 лет (на 1 м²):

Статья затрат	НФС с проектом	Косметический ремонт
Первоначальные затраты	3000 руб.	800 руб.
Эксплуатационные расходы	120 руб./год	380 руб./год
Капитальный ремонт	не требуется	каждые 7-8 лет (2500 руб./м²)
Итого за 25 лет	6000 руб.	14 500 руб.

Экономия на TCO: 8500 руб./м² (почти 60%)

9.4. Влияние на ESG-рейтинг и стоимость финансирования

Современные фасадные системы проектируются не только для теплозащиты, но и для повышения ESG-рейтинга и инвестиционной привлекательности объекта в условиях растущих требований к устойчивому развитию.

ESG-факторы для НФС:

Экология (E): Снижение carbon footprint на 25-40%
Социальное влияние (S): Улучшение микроклимата помещений
Управление (G): Соответствие стандартам GRESB, BREEAM

Финансовые преимущества:

Снижение ставки по кредитам на 0,5-1,5% (программы «зеленого» финансирования)
Доступ к ESG-грантам и субсидиям
Премия к стоимости объекта при продаже: 5-15%

9.5. Практические рекомендации для заказчика

При формировании технического задания:

Требуйте расчет ROI в составе проектной документации
Включайте в контракт гарантийные обязательства на 10+ лет
Прописывайте штрафные санкции за отклонение от проекта

При приемке работ:

Проводите тепловизионное обследование (экономия ≥15% на отоплении)
Требуйте паспорт энергоэффективности (повышение ликвидности актива)
Фиксируйте соответствие ESG-критериям (для будущих проверок и отчетности)

Ключевой вывод для ЛПР:
Качественный проект НФС — это не затраты на «красивый фасад», а инвестиция с конкретным финансовым результатом: окупаемостью 8-12 лет, снижением операционных расходов на 35-50% и ростом капитализации объекта на 7-12%.

📌 Другие материалы по капитальному ремонту

⚠️ Важно!
Материал носит исключительно информационный характер, не является руководством к действию, не может служить официальным толкованием законодательства и не влечёт за собой правовых последствий.