Обновлено 15 ноября 2025 г.
Капитальный ремонт кровли — это работы по замене или восстановлению элементов крыши, утративших эксплуатационные качества, с целью восстановления функций кровли как ограждающей конструкции.
Объём работ определяется результатами обследования и регулируется:
- Постановлением Правительства РФ №491 («Правила содержания общего имущества в МКД»),
- СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»,
- Региональной программой капремонта.
Какие работы входят в капитальный ремонт кровли?
Согласно п. 40 Правил №491, к общему имуществу относится вся кровля, включая:
- стропильную систему,
- обрешётку,
- гидроизоляцию,
- теплоизоляцию,
- кровельное покрытие,
- водоотводящие элементы (водостоки, снегозадержатели).
Типовые работы при капремонте:
| Стропила | Гниение, трещины, деформация, снижение несущей способности | СП 17.13330.2017, п. 5.3 |
| Гидроизоляция | Разрывы, утрата эластичности, намокание утеплителя | СП 17.13330.2017, п. 7.2 |
| Утеплитель | Слеживание, намокание, потеря теплозащитных свойств | СП 50.13330.2012 |
| Водосточная система | Коррозия, обрушение, засорение | Правила №491, п. 40 |
Важно: замена всех перечисленных элементов не обязательна. Объём определяется по результатам обследования (п. 12 ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).
Кто принимает решение о составе работ?
Решение о включении кровли в программу капремонта принимает региональный оператор или собственники (на общем собрании).
Конкретный перечень работ определяет:
- специализированная организация — при обследовании,
- проектная организация — при разработке ПСД.
Итоговый объём утверждается заказчиком (Фонд капремонта или УК) и подлежит уведомлению органа Госстройнадзора, если работы затрагивают несущие конструкции (ч. 5.1 ст. 55.24 ГрК РФ).
Подробнее о том, как формируется ТЗ и какие риски закладываются в проект: Проектирование кровли: инвестиции, риски и нормативы .
Обследование и проектно-сметная документация
Обследование проводится в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования».
В отчёте указываются:
- степень физического износа,
- остаточный ресурс,
- рекомендации по восстановлению.
На основе отчёта разрабатывается проектно-сметная документация (ПСД), включающая:
- техническое решение,
- спецификации материалов,
- смету,
- мероприятия по охране труда и пожарной безопасности.
Без ПСД капремонт не может быть включён в программу (ч. 5 ст. 166 ЖК РФ).
Об этапах выполнения работ и контроле качества: Кровельные работы в многоквартирных домах — от ремонта до замены кровли .
Отличие капремонта от текущего ремонта
- Капитальный ремонт — предполагает замену или восстановление элементов, утративших ресурс.
- Текущий ремонт — направлен на устранение мелких неисправностей (например, локальных протечек, отслоений покрытия).
Не каждая протечка — основание для капремонта. Если повреждение локальное, работы относятся к текущему ремонту (п. 40 Правил №491).
Что является основанием для капремонта?
Основанием для капитального ремонта является неудовлетворительное техническое состояние, создающее:
- угрозу безопасности,
- или делающее невозможной нормальную эксплуатацию здания.
Износ ≥50% по ГОСТ 31937-2011 — один из возможных критериев, но не единственный.
Решение принимается на основе комплексной оценки, включая:
- результаты обследования,
- заключение специалистов,
- техническую документацию на здание.
Внимание! Материал носит справочный характер. Решения по включению кровли в программу капремонта принимаются на основе технического обследования, региональной программы и требований ЖК РФ, Постановления №491 и СП 17.13330.2017. Консультация с квалифицированным специалистом обязательна при подготовке проектной документации.
Источники
