Капитальный ремонт зданий и сооружений в Российской Федерации регулируется не одним нормативным документом, а системой взаимосвязанных требований градостроительного и жилищного законодательства, технических регламентов, сводов правил, стандартов, проектной документации и нормативов организации и контроля строительных работ. Конкретный состав применяемых документов зависит от назначения и характеристик объекта, вида капитального ремонта, проектных решений и условий договора.
Материал подготовлен специалистами ПТО СК «ЛенСтройКомплект», ИНН 7813632577
Обновлено: 25 августа 2026 г.
Формат: Информационно-нормативно справочный материал для всех участников капремонта
Нормативная база капитального ремонта — это не один универсальный документ, а совокупность требований разных уровней. Ошибка в определении применимого норматива (устаревший ГОСТ, неверный СП для фасадной системы, игнорирование изменений) ведёт к отказу в приёмке, претензиям надзорных органов и финансовым потерям. В этом материале — актуальный перечень нормативных документов, структура их применения и типовые ошибки при формировании нормативной базы проекта.
Если коротко
- Базовая правовая основа: ГрК РФ, ЖК РФ (для МКД), ФЗ-384, ФЗ-123
- Обследование зданий: ГОСТ 31937-2024 (заменил ГОСТ 31937-2011 с 1 мая 2024)
- Организация строительства: СП 48.13330.2019 (с действующими изменениями)
- Строительный контроль: СП 543.1325800.2024 (с 28 января 2025) — специализированный СП
- Тепловая защита: СП 50.13330.2024 (заменил СП 50.13330.2012 с 16 июня 2024)
- НВФ: СП 522.1325800.2023 (с Изменением № 1 от 5 марта 2026)
- СФТК: СП 293.1325800.2017 (не путать с НВФ!)
- Исполнительная документация: Приказ Минстроя № 344/пр (с действующими изменениями; допускает электронную форму)
- Не все СП автоматически обязательны — статус требования определяется ФЗ-384, перечнями документов по стандартизации и проектом
❓ Вопрос → ✅ Прямой ответ
Вопрос: Какие нормативные документы необходимо учитывать при капитальном ремонте здания или многоквартирного дома?
Ответ: Базовую правовую основу составляют ГрК РФ, ЖК РФ и ФЗ-384. В зависимости от объекта применяются соответствующие СП и ГОСТ. Для организации строительства — СП 48.13330.2019 с действующими изменениями. Для строительного контроля — СП 543.1325800.2024 (с 28 января 2025). Для обследования — ГОСТ 31937-2024. Для исполнительной документации — Приказ Минстроя № 344/пр с действующими изменениями. Для оценки стоимости капремонта МКД — Приказ Минстроя № 306/пр с действующими изменениями.
👉 Подробнее по теме: Права и обязанности заказчика капремонта
🛠 Практическое применение
СК «ЛенСтройКомплект» выполняет капитальный ремонт зданий и сооружений, кровельные работы, монтаж вентилируемых фасадов и капремонт инженерных систем в соответствии с действующей нормативной базой, проектной документацией и условиями контракта по 44-ФЗ и 223-ФЗ.
→ Капитальный ремонт → Монтаж вентфасадов → Кровельные работы → Замена лифтов
1. Правовая основа капитального ремонта
1.1. Градостроительный кодекс РФ
ГрК РФ (№ 190-ФЗ) — основной документ, определяющий правовые отношения в сфере капитального ремонта объектов капитального строительства.
Ключевые положения для практики капремонта:
- Определение капитального ремонта (ст. 1)
- Требования к проектной и рабочей документации
- Строительный контроль (ст. 53)
- Исполнительная документация
- Государственный строительный надзор (в предусмотренных случаях)
⚠️ Важно: Не следует автоматически приравнивать капитальный ремонт к новому строительству — состав обязательных процедур зависит от характера работ и характеристик объекта.
1.2. Жилищный кодекс РФ
Для капитального ремонта МКД применяется ЖК РФ:
- Статья 166 — перечень работ по капремонту общего имущества
- Глава 15 — формирование и использование фонда капитального ремонта
Дополнительно для МКД учитываются:
- Региональная программа капитального ремонта
- Решения собственников
- Требования регионального оператора
- Региональные нормативные акты
- Порядок финансирования и приёмки работ
1.3. Федеральный закон № 384-ФЗ
ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — базовый технический регламент, в развитие которого применяются СП и ГОСТ.
Ключевое разграничение:
- СП не становятся автоматически обязательными только потому, что это СП
- Обязательность конкретного требования определяется законодательством и установленными в соответствии с ним документами; кроме того, соответствующие требования могут быть закреплены в проектной документации, задании на проектирование и договоре
⚠️ Важно: Формулировка «все актуализированные СП применяются в обязательном порядке» — некорректна. Обязательность определяется в каждом конкретном случае.
2. Федеральные законы и технические регламенты
| Документ | Что регулирует | Практическое значение |
|---|---|---|
| ГрК РФ № 190-ФЗ | Градостроительную деятельность, проектирование, капремонт, строительный контроль | Базовая правовая основа |
| ЖК РФ | Капремонт общего имущества МКД | Основной документ для МКД |
| ФЗ № 384-ФЗ | Безопасность зданий и сооружений | Базовые обязательные требования безопасности |
| ФЗ № 123-ФЗ | Требования пожарной безопасности | Применяется к конструкциям, материалам и системам |
| ФЗ № 44-ФЗ | Контрактная система | При государственных и муниципальных закупках |
| ФЗ № 223-ФЗ | Закупки отдельных видов юридических лиц | При соответствующей закупке |
Важное разграничение: 44-ФЗ и 223-ФЗ не являются строительными нормативами. Они регулируют закупочную процедуру и исполнение договора. Технические требования устанавливаются законодательством в сфере строительства и проектной документацией.
3. Система нормативных документов в строительстве
СП 555.1325800.2025
«Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»
Устанавливает общие положения системы нормативных документов в строительстве. Важно понимать, что нормативная база представляет собой систему взаимосвязанных документов, а не случайный перечень СП и ГОСТ.
4. Основные СП для капитального ремонта
4.1. СП 368.1325800.2017
«Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта»
Один из основных специальных документов, применяемых при проектировании капитального ремонта жилых зданий соответствующей области применения (высотой до 75 м). Действует с Изменением № 1 от 1 июля 2021 года.
Содержит требования к:
- Проектным решениям
- Конструкциям
- Инженерным системам
- Устранению дефектов
- Мероприятиям по капитальному ремонту
⚠️ Важно: Нормативная база конкретного МКД определяется не только СП 368. Одновременно применяются специальные СП по конструкциям, пожарной безопасности, тепловой защите, инженерным системам и т. д.
4.2. СП 48.13330.2019
«Организация строительства»
Регулирует организацию строительного производства и применяется при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте. Действует с изменениями.
Важно для:
- Организации работ
- Взаимодействия участников строительства
- Организационно-технологической документации
- Контроля качества
- Оформления результатов работ
4.3. СП 70.13330.2012
«Несущие и ограждающие конструкции»
Применяется при производстве и приёмке работ с конструкциями. Действует с изменениями.
Область применения зависит от вида работ:
- Ремонт и усиление конструкций
- Каменные конструкции
- Бетонные и железобетонные работы
- Металлические конструкции
5. Обследование здания перед капитальным ремонтом
✅ Актуальный документ: ГОСТ 31937-2024
«Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
Введён в действие с 1 мая 2024 года Приказом Росстандарта № 433-ст, заменил ГОСТ 31937-2011.
Применяется для:
- Контроля технического состояния зданий
- Обследования строительных конструкций
- Обследования инженерных систем
- Получения информации для проектирования капремонта
- Оценки технического состояния здания
Корректная формулировка для документации:
- ❌ Ссылаться на ГОСТ 31937-2011 как на действующий стандарт — некорректно
- ✅ ГОСТ 31937-2024 — актуальный стандарт для обследований
6. Тепловая защита зданий
✅ Актуальный документ: СП 50.13330.2024
Утверждён Приказом Минстроя от 15.05.2024 № 327/пр, введён с 16 июня 2024 года. Заменил СП 50.13330.2012.
Применяется при проектировании тепловой защиты:
- Утепление ограждающих конструкций
- Сопротивление теплопередаче
- Теплотехнические характеристики
- Воздухопроницаемость
- Паропроницаемость
- Тепловая устойчивость
Корректная формулировка:
- ❌ Ссылаться на СП 50.13330.2012 как на действующую редакцию — некорректно
- ✅ СП 50.13330.2024 — действующая редакция
7. Навесные вентилируемые фасады (НВФ)
СП 522.1325800.2023
«Системы фасадные навесные вентилируемые. Правила проектирования, производства работ и эксплуатации»
Утверждён Приказом Минстроя от 05.05.2023 № 325/пр. Имеет Изменение № 1 от 5 марта 2026 года.
Регулирует:
- Проектирование НВФ
- Производство работ
- Эксплуатацию
- Требования к конструктивным решениям
- Монтаж подсистемы
- Крепление элементов
- Облицовку и утепление
- Требования безопасности
⚠️ Важно: В 2026 году применяется с Изменением № 1. При формировании ТЗ и проекта корректно указывать: «СП 522.1325800.2023 с Изменением № 1».
8. Не путать НВФ и штукатурные фасады (СФТК)
❌ Критическая ошибка, которую часто допускают
СП 293.1325800.2017 не регулирует навесные вентилируемые фасады!
Официальное название: «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ».
Правильное разграничение:
- НВФ → СП 522.1325800.2023
- СФТК (штукатурные фасады) → СП 293.1325800.2017
Это принципиально разные фасадные системы с разными нормативами.
9. Кровельные работы
Для капитального ремонта кровель применяется комплекс документов:
Основные:
- СП 17.13330.2017 «Кровли» (с действующими изменениями)
- СП по нагрузкам и воздействиям
- СП по тепловой защите (СП 50.13330.2024)
- СП по несущим и ограждающим конструкциям (СП 70.13330.2012)
- ГОСТ на конкретные кровельные материалы
- Проектная и рабочая документация
⚠️ Важно: Нельзя составлять универсальный список документов для любой кровли — требования к наплавляемой, полимерной мембранной, металлической и эксплуатируемой кровле различаются.
10. Пожарная безопасность
Основной документ: ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Особое значение имеет при:
- Устройстве фасадов
- Утеплении
- Замене облицовки
- Устройстве противопожарных рассечек
- Ремонте эвакуационных путей
- Монтаже систем пожарной автоматики
Важно: Для фасадных систем требования определяются не только по материалу утеплителя, а по проектному решению системы в целом.
11. Строительный контроль
При капитальном ремонте применяется трёхуровневая нормативная база:
| Уровень | Документ | Роль |
|---|---|---|
| Правовая основа | ГрК РФ, ст. 53 | Устанавливает обязанность проведения строительного контроля |
| Специальные технические правила | СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» | Специализированный СП по организации и проведению строительного контроля (введён 28 января 2025) |
| Организация строительства | СП 48.13330.2019 (с действующими изменениями) | Общие положения по организации строительного производства |
| Специальные случаи | ПП РФ № 468 | Применяется в предусмотренной нормативным регулированием сфере |
Строительный контроль проверяет соответствие:
- Проектным решениям
- Рабочей документации
- Требованиям нормативных документов
- Требованиям к материалам
- Установленным технологическим процессам
12. Исполнительная документация
Приказ Минстроя от 16.05.2023 № 344/пр
«Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства»
Действует с изменениями (действующая до 1 сентября 2029 года).
Важное изменение для практики:
Исполнительная документация может вестись:
- На бумажном носителе
- В электронной форме без обязательного дублирования на бумаге (при соблюдении установленных требований)
⚠️ Важно: Утверждение, что вся ИД обязательно должна быть прошита, пронумерована и передана исключительно на бумаге — сегодня некорректно.
13. Нормативные документы для оценки стоимости капитального ремонта МКД
Приказ Минстроя от 06.05.2024 № 306/пр
«Об утверждении методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома»
Действует с изменениями. Заменил Приказ № 618/пр от 25.09.2018.
Применяется для:
- Предварительной оценки стоимости капремонта МКД
- Планирования финансирования
- Формирования исходных данных
⚠️ Важно: Это отдельный пласт нормативной базы — для оценки стоимости, а не для выполнения работ. Не следует автоматически представлять как универсальный метод расчёта НМЦК по 44-ФЗ. Для НМЦК применяются требования ст. 22 44-ФЗ и соответствующий метод.
14. ГОСТы
ГОСТы регулируют характеристики:
- Строительных материалов
- Изделий и конструкций
- Крепёжных элементов
- Теплоизоляции
- Кровельных и фасадных материалов
- Методов испытаний и контроля
Универсального перечня ГОСТов для капремонта не существует. Конкретный ГОСТ выбирается исходя из вида работ, применяемого материала и проектного решения.
15. Региональные нормативные документы
Для капитального ремонта МКД учитываются:
- Региональная программа капитального ремонта
- Нормативные акты субъекта РФ
- Документы регионального оператора
- Региональные требования к организации и приёмке работ
- Формы и регламенты взаимодействия участников
Региональные документы не отменяют федеральные требования, а регулируют вопросы, отнесённые к компетенции региона.
16. Как связаны между собой нормативные документы
На практике нормативную базу капитального ремонта удобно рассматривать как несколько уровней:
| Уровень | Что регулирует | Основные документы |
|---|---|---|
| 1. Законодательство | Права, обязанности, безопасность, закупки | ГрК РФ, ЖК РФ, ФЗ-384, ФЗ-123, 44-ФЗ/223-ФЗ |
| 2. Обследование | Техническое состояние здания | ГОСТ 31937-2024 |
| 3. Проектирование | Что и как ремонтировать | Комплекс СП в зависимости от объекта |
| 4. Производство работ | Технология выполнения | СП 48, СП 70, СП 522, СП 17, СП 293 |
| 5. Строительный контроль | Проверка соответствия | ГрК РФ ст. 53, СП 543, ПП РФ № 468 |
| 6. Исполнительная документация | Фиксация выполненных работ | Приказ Минстроя № 344/пр |
| 7. Приёмка и расчёты | Сдача и оплата | ГрК РФ, 44-ФЗ/223-ФЗ, ИД |
17. Базовый перечень нормативных документов
| № | Документ | Назначение |
|---|---|---|
| 1 | ГрК РФ № 190-ФЗ | Правовая основа капитального ремонта |
| 2 | ЖК РФ | Капремонт общего имущества МКД |
| 3 | ФЗ № 384-ФЗ | Безопасность зданий и сооружений |
| 4 | ФЗ № 123-ФЗ | Пожарная безопасность |
| 5 | ФЗ № 44-ФЗ | Государственные и муниципальные закупки |
| 6 | ФЗ № 223-ФЗ | Закупки отдельных видов юридических лиц |
| 7 | ГОСТ 31937-2024 | Обследование и мониторинг технического состояния |
| 8 | СП 368.1325800.2017 | Проектирование капремонта жилых зданий |
| 9 | СП 48.13330.2019 | Организация строительства |
| 10 | СП 70.13330.2012 | Несущие и ограждающие конструкции |
| 11 | СП 50.13330.2024 | Тепловая защита зданий |
| 12 | СП 522.1325800.2023 | Навесные вентилируемые фасадные системы |
| 13 | СП 293.1325800.2017 | СФТК (штукатурные фасады) |
| 14 | СП 17.13330.2017 | Кровли |
| 15 | СП 543.1325800.2024 | Строительный контроль |
| 16 | СП 555.1325800.2025 | Система нормативных документов в строительстве |
| 17 | Приказ Минстроя № 344/пр | Исполнительная документация |
| 18 | Приказ Минстроя № 306/пр | Оценочная стоимость капремонта МКД |
| 19 | ПП РФ № 468 | Строительный контроль в предусмотренной нормативным регулированием сфере |
18. Что обязательно проверить перед использованием нормативной ссылки
Перед включением СП или ГОСТ в ТЗ, проект, смету, контракт или акт приёмки необходимо проверить:
- Действует ли документ
- Не заменён ли он новой редакцией
- Какова область его применения
- Имеются ли изменения к документу
- Имеется ли основание для обязательного применения
- Не относится ли документ к другому виду конструкций (например, СП 293 не для НВФ)
19. Частые ошибки при формировании нормативной базы
| Ошибка | Почему это проблема | Как правильно |
|---|---|---|
| Ссылаться на ГОСТ 31937-2011 как на действующий | Стандарт заменён на ГОСТ 31937-2024 | Использовать ГОСТ 31937-2024 |
| Ссылаться на СП 50.13330.2012 как на действующую редакцию | Заменён с 16.06.2024 | Использовать СП 50.13330.2024 |
| Называть СП 293 нормой для НВФ | СП 293 относится к СФТК | Для НВФ — СП 522 |
| Считать все СП автоматически обязательными | Статус определяется не только названием | Проверять основание применения |
| Использовать 44-ФЗ как строительный норматив | Регулирует закупки | Технические требования — из строительной базы |
| Считать Приказ № 306/пр универсальным для НМЦК | Он для оценочной стоимости МКД | Для НМЦК — ст. 22 44-ФЗ |
| Требовать только бумажную ИД | Приказ № 344/пр допускает электронную форму | Устанавливать формат с учётом контракта |
| Составлять универсальный список ГОСТ | Набор зависит от работ | Формировать по проекту |
| Игнорировать СП 543 при строительном контроле | С 2025 года это основной специализированный СП | Использовать СП 543 вместе с ГрК РФ ст. 53 |
20. Практический алгоритм формирования нормативной базы
Шаг 1. Определить объект
МКД, административное здание, общественное, промышленное и т. д.
Шаг 2. Определить состав ремонта
Кровля, фасад, НВФ, СФТК, инженерные сети, электрика, лифты, конструктивные элементы.
Шаг 3. Проверить техническое состояние
При необходимости выполнить обследование по ГОСТ 31937-2024.
Шаг 4. Определить проектные решения
Проектная документация определяет:
- Конструктивные решения
- Применяемые материалы
- Технологию
- Узлы
- Расчётные параметры
- Требования к контролю
Шаг 5. Сформировать нормативную базу
Для каждого вида работ определить цепочку:
Закон → Технический регламент → СП → ГОСТ → Проект → Технология → Контроль → ИД
Шаг 6. Сформировать требования к подрядчику
В ТЗ и контракте определить:
- Состав работ
- Требования к материалам
- Методы контроля
- Исполнительную документацию
- Порядок сдачи
- Гарантийные обязательства
- Формат передаваемых документов
FAQ
Какие основные законы регулируют капитальный ремонт?
Базовую основу составляют ГрК РФ (объекты капитального строительства), ЖК РФ (для МКД), ФЗ-384 (безопасность зданий), ФЗ-123 (пожарная безопасность), 44-ФЗ/223-ФЗ (закупки). Конкретный состав определяется видом объекта и характером работ. Основание: ГрК РФ, ЖК РФ, ФЗ-384.
Какой ГОСТ применяется для обследования зданий перед капремонтом?
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введённый с 1 мая 2024 года Приказом Росстандарта № 433-ст. Ссылаться на ГОСТ 31937-2011 как на действующий стандарт некорректно. Основание: ГОСТ 31937-2024.
Все ли СП обязательны к применению?
Нет. Обязательность конкретного требования определяется законодательством и установленными в соответствии с ним документами; соответствующие требования могут быть закреплены в проектной документации, задании на проектирование и договоре. Формулировка «все актуализированные СП обязательны» некорректна. Основание: ФЗ-384.
Чем отличается НВФ от СФТК по нормативам?
НВФ (навесные вентилируемые фасады) регулируются СП 522.1325800.2023. СФТК (штукатурные фасады) регулируются СП 293.1325800.2017. Это принципиально разные системы с разными нормативами. Применение СП 293 для НВФ — частая критическая ошибка. Основание: СП 522, СП 293.
Какой СП регулирует строительный контроль?
Правовая основа — ГрК РФ ст. 53. Специализированным техническим документом является СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства», введённый 28 января 2025 года. ПП РФ № 468 применяется в предусмотренной нормативным регулированием сфере. Основание: ГрК РФ ст. 53, СП 543.1325800.2024.
Можно ли вести исполнительную документацию в электронном виде?
Да. Приказ Минстроя № 344/пр с действующими изменениями допускает ведение ИД в электронной форме без обязательного дублирования на бумаге при соблюдении установленных требований. Конкретный формат определяется условиями контракта. Основание: Приказ Минстроя № 344/пр.
Какой документ применяется для оценки стоимости капремонта МКД?
Приказ Минстроя от 06.05.2024 № 306/пр с действующими изменениями. Заменил Приказ № 618/пр от 25.09.2018. Важно: этот документ применяется для оценки стоимости капремонта МКД и не является универсальным методом расчёта НМЦК по 44-ФЗ — для НМЦК применяются требования ст. 22 44-ФЗ. Основание: Приказ Минстроя № 306/пр, 44-ФЗ ст. 22.
🔗 Связанные материалы
| Тема | Материал |
|---|---|
| Права заказчика | Права и обязанности заказчика капремонта |
| Права подрядчика | Права и обязанности подрядчика капремонта |
| Приёмка работ | Как правильно провести приёмку работ по капремонту |
| Исполнительная документация | Исполнительная документация при капремонте |
| Выбор подрядчика | Как выбрать подрядчика для капитального ремонта |
| Хаб: Капремонт | Капитальный ремонт — организация |
📌 Вывод
Капитальный ремонт зданий и сооружений в России регулируется системой взаимосвязанных нормативных документов. Базовый уровень — ГрК РФ, ЖК РФ, ФЗ-384, ФЗ-123. Для обследования применяется ГОСТ 31937-2024 (с 1 мая 2024). Для строительного контроля — специализированный СП 543.1325800.2024 (с 28 января 2025) в дополнение к ГрК РФ ст. 53. Для тепловой защиты — СП 50.13330.2024 (с 16 июня 2024). Для НВФ — СП 522.1325800.2023 (с Изменением № 1 от 5 марта 2026), для СФТК — СП 293.1325800.2017 (не путать!). Исполнительная документация — Приказ Минстроя № 344/пр с действующими изменениями, допускающий электронную форму. Главное правило: не существует универсального перечня нормативов — база формируется от конкретного объекта, состава работ и проектных решений.
Для заказчика: при формировании ТЗ проверяйте актуальность каждого норматива, не смешивайте НВФ и СФТК, не используйте устаревшие ГОСТ и СП как действующие, не ссылайтесь на 44-ФЗ как на строительный норматив. Учитывайте СП 543 для строительного контроля с 2025 года. Ошибки в нормативной базе ведут к отказу в приёмке и претензиям надзорных органов.
Для подрядчика: при получении ТЗ проверяйте корректность нормативных ссылок, актуальность редакций СП и ГОСТ, соответствие нормативов виду работ. Выявленные ошибки в ТЗ фиксируйте письменно — это защита от необоснованных претензий при приёмке работ.
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационно-справочный характер и не является проектной документацией, экспертным заключением или юридической консультацией. Конкретный состав нормативных документов определяется назначением и характеристиками объекта, составом работ, проектной документацией и условиями договора. При подготовке ТЗ, проектной и закупочной документации необходимо проверять актуальный статус каждого нормативного документа. СК «ЛенСтройКомплект» не принимает проектных решений за заказчика и проектную организацию и не несёт ответственности за решения, принятые исключительно на основании настоящего материала.