Капитальный ремонт нежилого здания — это не статья расходов, а инвестиция. Но чтобы её утвердили по ФЗ-44, нужно не просто «составить смету», а обосновать совокупную стоимость владения (TCO). Ниже мы расскажем, как рассчитать TCO, что включить в смету и как избежать типичных ошибок, которые приводят к срыву приёмки.См. Как правильно принять работы по капитальному ремонту
Что такое совокупная стоимость капитального ремонта и зачем она нужна заказчику?
Совокупная стоимость владения (TCO) — это все расходы за 5–10 лет:
→ первоначальная смета,
→ эксплуатация (энергия, обслуживание),
→ аварийный ремонт,
→ минус экономия от модернизации.
Пример:
- Текущий ремонт кровли — 5 млн руб., но через 3 года потребуется ещё 4 млн на устранение протечек.
- Капитальный ремонт с утеплением и вентилируемым фасадом — 8 млн руб., но экономия на отоплении — 1,2 млн в год.
→ совокупная стоимость владения через 5 лет: 10 млн против 2 млн.
Такой расчёт является ключевым аргументом в ТЭО для управляющей компании, ДЭЗ или государственного заказчика.
Этапы подготовки сметы по ФЗ-44
1. Обследование здания (обязательно!)
Без акта обследования — невозможно выявить скрытые дефекты.
Требуется в соответствии с СП 48.13330.2019.
Включите в смету:
- визуальный осмотр,
- замер влажности,
- инструментальный контроль (например, тепловизионный).
2. Проектная документация
Должна содержать:
- расчёт нагрузок (ветер, снег),
- спецификации материалов по ГОСТ/ТУ
- схемы узлов крепления.
3. Структура сметы
Обязательные статьи:
- Основные работы (фасад, кровля, инженерные коммуникации),
- Технический надзор (5–7 % от стоимости),
- Входной контроль материалов,
- Резерв на непредвиденные расходы (3–5%),
- Экспертиза проектной документации — в случаях, предусмотренных частью 3.3 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.
Типичные ошибки, приводящие к перерасходу
- Экономия на обследовании → скрытые дефекты → смета «раздувается» в процессе.
- Отсутствие сертификатов на материалы → отказ в приёмке по СП 70.13330.2023.
- Подрядчик без допуска СРО → невозможность подписать КС-2/КС-3.
- В ТЭО не рассчитан совокупный коэффициент затрат → комиссия отклоняет обоснование.
Как правильно оформить технико-экономическое обоснование (ТЭО)
В ТЭО должны быть:
- сравнение вариантов (текущий ремонт или капитальный ремонт)
- расчёт совокупной стоимости владения на 5 лет
- ссылки на нормативные документы (СП 50.13330.2012, СП 70.13330.2023),
- описание источников финансирования (бюджет, субсидии, внебюджетные средства).
Как выбрать материалы для фасада и кровли — смотрите в Капитальный ремонт нежилых зданий.
Как проводить входной контроль и приёмку работ — читайте в ФКР: практическое руководство по техническому аудиту и приёмке работ
Заключение
Смета по ФЗ-44 — это не просто список цен. Это документ, который должен убедить комиссию в том, что вы минимизировали риски и оптимизировали затраты. Главное — сочетание нормативной точности, расчёта совокупной стоимости владения и прозрачной структуры расходов. Такой подход проходит экспертизу, утверждается на собрании и реализуется без срывов.