Разбор на основе ЖК РФ, ПП РФ №717 и 185-ФЗ
Обновлено: 5 сентября 2025 г.
Автор: Производственно-технический отдел СК «ЛенСтройКомплект»
Формат: Руководство для собственников, УК, ТСЖ, муниципальных заказчиков
Организация капитального ремонта зданий и МКД: закон, закупки, порядок действий
Формат: Руководство для заказчиков, УК, ТСЖ, госорганов и подрядчиков
✅ Кратко о главном
- Что входит в капремонт по закону — согласно ЖК РФ и ПП №717.
- Что НЕ входит — но часто ошибочно считается обязательным.
- Как законно расширить перечень работ — через инициативу собственников, бюджетные механизмы, нацпроекты.
- Какие документы нужны — от протокола ОС до решения о дополнительных взносах.
- Типичные ошибки — и как их избежать.
Содержание (оглавление)
- Что относится к капитальному ремонту по закону?
- Обязательные виды работ: что входит в программу
- Что НЕ входит в капремонт МКД — распространённые заблуждения
- Как законно увеличить объём работ: 5 способов
- Чек-лист: документы для инициации дополнительных работ
1. Что относится к капитальному ремонту по закону?
Согласно п. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ, капитальный ремонт — это комплекс работ по:
- восстановлению или замене изношенных конструкций и инженерных систем,
- повышению надёжности и энергоэффективности здания.
Ключевой документ — ПП РФ №717 от 25.02.2013 (ред. от 09.08.2023) «О требованиях к капитальному ремонту» — утверждает исчерпывающий перечень работ, включаемых в региональные программы.
2. Обязательные виды работ: что входит в программу
| Кровля | Замена или восстановление несущих элементов и покрытия | ✅ Да |
| Фасады | Утепление, ремонт, замена облицовки | ✅ Да |
| Фундамент | Укрепление, восстановление | ✅ Да |
| Лифты | Замена оборудования, шахт, дверей | ✅ Да |
| Инженерные системы | Водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, вентиляция | ✅ Да |
| Подвал | Гидроизоляция, ремонт перекрытий | ✅ Да |
| Мусоропровод | Замена или демонтаж | ✅ Да |
| Вентиляция | Восстановление воздуховодов, установка оборудования | ✅ Да |
Важно:
Включение в программу — не гарантирует немедленный ремонт.
Объект проходит по графику, утверждённому регионом.
3. Что НЕ входит в капремонт МКД — распространённые заблуждения
Ниже — работы, которые НЕ входят в программу капремонта по умолчанию, но часто ошибочно считаются обязательными:
| Ремонт внутриквартирных сетей(труб, проводки) | Относятся к балансу собственника | За счёт жильцов |
| Благоустройство дворов(асфальт, скамейки, детские площадки) | Отдельный проект (нацпроект «Жильё и городская среда») | Через муниципалитет |
| Установка видеонаблюдения | Слаботочные системы не входят в ПП №717 | За счёт фонда дома или жильцов |
| Ремонт лестничных клеток (косметика) | Косметический ремонт — не капремонт | За счёт ежемесячных взносов |
| Замена окон в подъездах | Не включены в перечень ПП №717 | Только при инициативе собственников |
| Обустройство колясочных | Нет в нормативах | За счёт средств дома |
⚠️ Важно:
Если в регионе принято решение включить, например, дворы или видеонаблюдение — это дополнительная региональная инициатива, а не исполнение федерального закона.
4. Как законно увеличить объём работ: 5 способов
Способ 1. Принять решение на общем собрании собственников
- Провести ОСС (ст. 46 ЖК РФ).
- Принять решение о дополнительных работах.
- Утвердить источник финансирования (допвзносы, сбережения).
📄 Документ: Протокол ОСС — основание для включения в смету.
Способ 2. Изменить региональную программу капремонта
- Подать заявку в Фонд капремонта.
- Обосновать аварийность (акт обследования).
- Включить дополнительный вид работ (например, фасад, если был только кровля).
📌 Условие: объект должен быть признан нуждающимся.
Способ 3. Использовать средства нацпроекта «Жильё и городская среда»
- Благоустройство дворов, парковок, установка видеонаблюдения.
- Требуется участие в конкурсном отборе.
🔗 Подача через администрацию или ТСЖ.
Способ 4. Привлечь внебюджетные средства (спонсоры, инвесторы)
- Например: установка видеонаблюдения за счёт партнёрства с УК или бизнесом.
- Договор должен быть прозрачным и одобрен собственниками.
Способ 5. Сформировать сберегательный фонд на счёт ТСЖ/ЖСК
- Вместо перечисления взносов в региональный оператор — накопление на собственном счёте.
- Возможность самостоятельного выбора работ и подрядчика.
⚠️ Требует высокой организованности и контроля.
Практические материалы для специалистов, управляющих компаний, проектировщиков и заказчиков.
Здесь — только то, что работает: нормы, технологии, решения.
5. Чек-лист: документы для инициации дополнительных работ
- Протокол общего собрания собственников (с решением о допработах)
- Техническое обследование здания (акт №1, №2)
- Проектная документация (при необходимости)
- Смета на дополнительные работы
- Решение о источнике финансирования (допвзносы, сбережения)
- Уведомление в Фонд капремонта (при изменении программы)
- Договор с подрядчиком (по 44-ФЗ / 223-ФЗ, если бюджет)
⚠️ Важно!
Материал носит исключительно информационный характер, не является руководством к действию, не может служить официальным толкованием законодательства и не влечёт за собой правовых последствий.
Нужна помощь в организации капремонта?
📩 Оставьте заявку — поможем с техобследованием, подготовкой документов и выбором подрядчика.
