Обновлено 15 ноября 2025 г.
Вопрос о том, кто несёт расходы на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома (МКД), регулируется федеральным законодательством, а не договорённостями между жильцами. Ответ однозначен: обязанность по оплате лежит на собственниках помещений — как жилых, так и нежилых.
Нормативная база
- Статья 154 ЖК РФ: взносы на капитальный ремонт входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Статья 158 ЖК РФ: собственники несут солидарную ответственность за финансирование капремонта общего имущества, включая кровлю.
- Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007 (с изм. на 2025 г.) устанавливает порядок формирования фонда капремонта, но его основные финансовые механизмы завершили действие в 2022 году. С 2023 года финансирование регулируется ЖК РФ и региональными программами капитального ремонта.
- Постановление Правительства РФ №18 от 17.01.2017: регулирует условия предоставления государственной поддержки (субсидий) на капремонт.
❗ Важно: капитальный ремонт кровли — это не реконструкция, а восстановление утративших ресурс элементов. Реконструкция (например, устройство мансарды) требует изменения технического паспорта БТИ и финансируется за счёт отдельного решения собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Что входит в капремонт кровли?
Согласно Постановлению Правительства РФ №491, к общему имуществу относится вся кровля, включая:
- стропильную систему,
- обрешётку,
- тепло- и гидроизоляцию,
- кровельное покрытие,
- водосточные системы.
Капремонт предполагает замену или восстановление этих элементов при утрате эксплуатационных качеств — не устранение локальных протечек (это текущий ремонт).
Источники финансирования
- Взносы собственников
- Уплачиваются ежемесячно,
- Накапливаются либо на спецсчёте дома, либо на счёте регионального оператора.
- Размер устанавливается региональным стандартом.
- Государственная поддержка
- Предоставляется в рамках региональной программы капремонта,
- Требует включения дома в программу и наличия утверждённой ПСД,
- Может покрывать до 100% стоимости работ (в зависимости от региона и категории дома).
- Региональный оператор действует на основании ч. 8.1 ст. 170 ЖК РФ и закона субъекта РФ о фонде капремонта. Он организует закупки, контролирует сроки и принимает работы, если средства аккумулируются на его счёте.
Кто организует ремонт?
- Региональный оператор — при накоплении средств на его счёте,
- Управляющая компания или ТСЖ — при использовании спецсчёта.
Они отвечают за:
- обследование кровли,
- подготовку проектно-сметной документации,
- проведение закупки по 44-ФЗ или 223-ФЗ,
- приёмку работ и гарантийное сопровождение.
Подробнее: Практическое руководство для УК по организации капитального ремонта
Что делать, если средств не хватает?
- Увеличить размер взноса — решение принимается на общем собрании собственников,
- Обратиться за господдержкой — если дом включён в региональную программу,
- Разделить работы на этапы — с приоритетом на устранение аварийных участков.
Ответственность за неуплату
- Собственники-должники обязаны уплатить задолженность + пени (ст. 155 ЖК РФ),
- УК или Фонд вправе взыскать долг в суде,
- Долги не освобождают от участия в финансировании — даже при продаже квартиры задолженность переходит к новому владельцу.
Документирование и приёмка
Все работы должны сопровождаться:
- актами КС-2, КС-3,
- актами на скрытые работы,
- журналом производства работ,
- паспортами на материалы.
Требования к эксплуатации и приёмке установлены в СП 255.1325800.2016 и СП 259.1325800.2019.
Полный перечень документов и чек-лист приёмки: Капитальный ремонт и содержание МКД: нормы, этапы, приемка в 2025 году
Внимание! Материал носит справочный характер. Финансирование капремонта регулируется ЖК РФ, ФЗ №185 и региональным законодательством. Решения по увеличению взносов, выбору способа накопления и включению в программу принимаются на общем собрании собственников.
