Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах выполняется на основании договора строительного подряда с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, являющимся членом соответствующей саморегулируемой организации, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Порядок организации работ, строительного контроля и приёмки зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, вида работ, проектной и рабочей документации и условий договора.
Важно: Работы по капитальному ремонту общего имущества МКД следует отличать от мероприятий по благоустройству придомовой территории. Возможность включения конкретных работ в программу или контракт определяется правовым статусом объекта, составом общего имущества (ЖК РФ, ст. 36, 166), источником финансирования и региональными нормативными актами.
Обновлено: 11.09.2026
Нормативная база проверена по состоянию на 11 сентября 2026 года.
Формат: Нормативно-практический справочник для заказчиков, региональных операторов, УК, ТСЖ и подрядных организаций
Материал подготовлен специалистами подрядной организации СК «ЛенСтройКомплект» на основе практики организации и контроля работ.
❓ Вопрос → ✅ Прямой ответ
Вопрос: Кто имеет право выполнять работы по капитальному ремонту МКД и как организуется контроль качества?
Ответ: Работы выполняет подрядчик, состоящий в соответствующей СРО (с учетом исключений ГрК РФ), на основании договора строительного подряда. Обязательным элементом процесса является строительный контроль (входной, операционный, приёмочный), порядок которого определяется ч. 8–9 ст. 166 ЖК РФ, ст. 53 ГрК РФ, проектной документацией и условиями договора.
Дополнительно — Технический аудит и приёмка работ по капитальному ремонту: практическое руководство для регионального оператора (ФКР) и заказчиков
1. Что изменилось в регулировании (контекст 2024–2026 гг.)
С 1 сентября 2024 года требования ч. 7–9 ст. 166 ЖК РФ применяются при организации капитального ремонта общего имущества МКД в новой редакции, закрепившей специальные правила строительного подряда и строительного контроля. В настоящее время эти нормы являются базой для организации процесса, а порядок привлечения подрядчиков региональными операторами регулируется ПП РФ № 615 (в редакции от 10.08.2026).
2. Требования к подрядной организации
Для законного выполнения работ подрядчик должен соответствовать следующим критериям:
- Членство в СРО: Проверяется действующее членство подрядной организации в соответствующей СРО и наличие предусмотренных законодательством условий для выполнения работ.
- Договорная база: Заключение именно договора строительного подряда (гл. 37 ГК РФ), а не договора возмездного оказания услуг.
- Квалификация: Наличие у подрядной организации специалистов, соответствующих требованиям ГрК РФ и необходимым условиям членства в СРО, включая специалистов, сведения о которых внесены в Национальный реестр специалистов (НРС), в случаях, установленных законодательством.
3. Порядок привлечения подрядчика
Механизм выбора подрядчика строго зависит от способа формирования фонда капитального ремонта и статуса заказчика:
| Способ формирования фонда / заказчик | Общий порядок |
|---|---|
| Счёт регионального оператора | Привлечение подрядных организаций осуществляется в порядке, установленном ЖК РФ, законодательством субъекта РФ и ПП РФ № 615 в применимой части. |
| Специальный счёт МКД | Собственники принимают решение о проведении капремонта и определяют лицо, уполномоченное заключить договор и участвовать в приёмке (ст. 189 ЖК РФ). Договор должен предусматривать строительный контроль и гарантийный срок не менее 5 лет (ст. 177 ЖК РФ). |
| Государственный или муниципальный заказчик | Порядок закупки определяется правовым статусом заказчика, источником финансирования и применимым законодательством о закупках (44-ФЗ или 223-ФЗ), если их применение предусмотрено законом. |
См. также: Как заказчик выбирает подрядчика: формальные и фактические критерии
4. Техническое обследование перед капитальным ремонтом
До разработки проектных решений необходимо установить фактическое состояние конструкций и элементов общего имущества в объёме, необходимом для принятия технических решений. Состав и глубина обследования зависят от вида капитального ремонта, технического состояния объекта, проектных задач и требований применяемой нормативной документации.
Обследование может включать визуальный и инструментальный контроль, измерения, определение характеристик материалов, выявление дефектов и повреждений, а при необходимости — специальные исследования и расчётную проверку. Результаты используются при разработке проектных решений, определении объёмов работ и обосновании технических мероприятий.
См. также: Обследование зданий перед капитальным ремонтом: задачи, нормативы и практические последствия
5. Проектирование и сметная документация
При капитальном ремонте состав проектной и рабочей документации определяется требованиями законодательства о градостроительной деятельности, характером и объёмом работ, проектными решениями и условиями договора. В случаях, когда подготовка проектной документации необходима, работы выполняются в соответствии с разработанными и утверждёнными проектными решениями. Сметная стоимость определяется на основании проектных объёмов с применением актуальных методик и индексов.
См. также: Проектирование капитального ремонта МКД: нормативные требования, состав и контроль
6. Организация строительного контроля
Строительный контроль при выполнении капитального ремонта осуществляется с учётом требований ч. 8–9 ст. 166 ЖК РФ и ст. 53 ГрК РФ. Для МКД, капитальный ремонт которых финансируется за счёт средств специального счёта или счёта регионального оператора, порядок участия уполномоченного органа зависит от решения субъекта Российской Федерации.
- Если субъект РФ принял решение о проведении строительного контроля уполномоченным органом, контроль осуществляется исполнительным органом субъекта либо подведомственным ему учреждением. Для МКД со специальным счётом собственники вправе принять решение об отказе от такого контроля.
- В случаях, предусмотренных ч. 9 ст. 166 ЖК РФ, строительный контроль осуществляется в соответствии со ст. 53 ГрК РФ. К его проведению могут привлекаться специализированные организации.
В зависимости от характера работ контроль включает входной, операционный и приёмочный контроль, а также предусмотренные проектной и нормативной документацией проверки, испытания и освидетельствование скрытых работ.
7. Исполнительная документация (ИД)
К составу исполнительной документации относятся документы, предусмотренные Приказом Минстроя России № 344/пр (в актуальной редакции), проектной и рабочей документацией, договором и применяемыми нормативными документами.
В зависимости от характера работ в её состав могут входить:
- Акты освидетельствования скрытых работ.
- Исполнительные схемы.
- Документы входного контроля материалов и оборудования (паспорта, сертификаты).
- Протоколы испытаний и другие документы, подтверждающие фактическое выполнение и качество работ.
8. Приёмка выполненных работ
При приёмке оформляются предусмотренные договором и применимыми нормативными документами документы о выполненных работах. В зависимости от схемы финансирования, условий договора и применяемой системы учёта могут использоваться формы КС-2, КС-3 и иные документы.
Отсутствие предусмотренной проектом, договором или нормативными документами исполнительной документации может препятствовать подтверждению объёма и качества выполненных работ и являться основанием для предъявления заказчиком требований об устранении нарушения либо мотивированного отказа от подписания соответствующих документов.
9. Ответственность участников
| Участник | Основная зона ответственности |
|---|---|
| Заказчик / уполномоченное лицо | Исполнение обязанностей, установленных законом и договором, организация финансирования, предоставление условий для работ, контроль и приёмка в пределах полномочий. |
| Подрядчик | Качество и соответствие работ проектной документации, соблюдение технологии, сроков и обязательств по устранению дефектов в гарантийный период. |
| Лицо, осуществляющее строительный контроль | Проведение предусмотренных контрольных мероприятий и документирование их результатов в пределах возложенных функций. |
| Проектировщик | Ответственность в пределах предусмотренных договором и законодательством функций по подготовке проектной документации и авторскому сопровождению. |
См. также: Строительный контроль при капитальном ремонте: разграничение ответственности заказчика и подрядчика по ГрК РФ, Охрана труда при капитальном ремонте зданий и МКД: закон, ответственность, контроль
10. Практический чек-лист заказчика
До начала работ:
- Проверено действующее членство подрядчика в соответствующей СРО и соблюдение установленных ГрК РФ требований.
- Подготовлена и утверждена предусмотренная законодательством и договором проектная, рабочая и сметная документация.
- Определён порядок и состав строительного контроля.
В процессе работ:
- Проводится входной контроль материалов с оформлением актов.
- Своевременно подписываются акты скрытых работ (до закрытия конструкций).
- Ведётся фотофиксация критических узлов и дефектов.
При приёмке:
- Проведён визуальный и инструментальный контроль качества.
- Получен полный комплект исполнительной документации.
- Оформлены предусмотренные договором и применимыми нормативными документами документы о приёмке и расчётах.
🔗 Связанные материалы
| Тема | Ссылка |
|---|---|
| Хаб: Организация капремонта | Капитальный ремонт: от стратегии до приёмки |
| Техническое обследование | Обследование зданий перед капитальным ремонтом: задачи и нормативы |
| Строительный контроль | Строительный контроль при капитальном ремонте: разграничение ответственности |
| Исполнительная документация | Исполнительная документация при капремонте: полный перечень |
⚠️ Дисклеймер
Материал носит информационно-справочный характер и не заменяет проектную, рабочую и договорную документацию, не является официальным разъяснением норм и не может служить основанием для принятия ответственных решений или разрешения споров.
Порядок организации и проведения капитального ремонта МКД определяется положениями Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, актуальными сводами правил, Постановлением Правительства РФ № 615, а также условиями конкретного договора и региональными программами. Конкретные требования к подрядчику и состав строительного контроля устанавливаются проектной документацией и условиями контракта.
СК «ЛенСтройКомплект», как подрядная организация, не несёт ответственности за последствия использования данной информации. Решения принимаются заказчиком самостоятельно на основании утверждённых проектных решений и действующего законодательства.
Последняя нормативная актуализация: 11.09.2026.