Материал носит информационно-аналитический характер и подготовлен на основе открытых источников, нормативных документов и практического опыта строительной отрасли. Он не является официальным толкованием законодательства или инвестиционной рекомендацией.
Материал обновлен 19.10.2025 г.
Что изменилось в законодательстве?
С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения, внесённые в Федеральный закон № 238‑ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Ключевые нововведения:
- Работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД должны выполняться на основании договора строительного подряда с подрядчиком-ИП или юридическим лицом, являющимся членом саморегулируемой организации (СРО).
- Введение обязанности строительного контроля в процессе капитального ремонта для домов, особенно если фонд капремонта формируется на специальном счёте.
- Пересмотр порядка заключения договоров, требования к подрядчикам, усиление контроля за качеством и прозрачностью процесса.
Этапы капитального ремонта МКД
Согласно новым стандартам, капитальный ремонт многоквартирного дома включает следующие ключевые стадии:
1. Обследование здания
На этом этапе проводится комплексная техническая диагностика: фасады, кровля, инженерные системы (водоснабжение, канализация, электричество, отопление, вентиляция). Полученный отчёт служит основой для проектирования и сметных расчётов.
2. Составление сметы и проектной документации
Разрабатывается проект КР-МКД: перечень работ, сроки, бюджет. При расчёте сметы используются актуальные расценки и нормы. Указывается стоимость материалов, оплата труда, субподрядные работы. Особое внимание — соответствие проекта нормативам нового закона.
3. Планирование и согласование
Проект и смета подлежат обязательному согласованию с уполномоченными органами и управляющей организацией (УК/ТСЖ). Только после разрешительных процедур и утверждений можно запускать работы.
4. Проведение работ
Работы включают демонтаж, замену инженерных систем, ремонт кровли, фасадов, внедрение новых систем жизнеобеспечения. Каждый этап фиксируется актами выполненных работ. Контроль ведётся как подрядчиком, так и заказчиком.
5. Финальная сдача объекта
После завершения всех работ проводится сдача объекта комиссией (включая представителей УК/ТСЖ и органов местного самоуправления). Проверяется соответствие нормативам, оформляются акты сдачи-приёмки.
Какие требования предъявляются к участникам?
По новым нормам:
- Подрядчиком должен быть член СРО, специализирующийся на изысканиях, проектировании, капитальном ремонте, реконструкции и т.п. sro-ciz.ru+1
- Обязательный договор строительного подряда (не просто договор об оказании услуг) для работ по капремонту.
- В случаях домов с формированием фонда капремонта на спецсчёте: строительный контроль должен быть предусмотрен и зафиксирован договором.
Технический блок: рекомендации для участников процесса
A. Обследование и проектирование
- Убедитесь, что подрядчик проводит комплексное обследование: пожалуйста, требуйте отчёт о техническом состоянии с расчётом ресурса систем.
- В проектной документации укажите стандарты, крепёж- и крепёжные узлы фасада, требования к выносу/установке оборудования, нормативы по теплопотерям, вентиляции и т.п.
- При сметировании применяйте обновлённые территориальные и ведомственные расценки и учитывайте гарантийные обязательства по новым правилам.
B. Управление контрактом и контроль
- Договор строительного подряда должен включать пункт о строительном контроле: кто именно его проводит, на каких этапах, с какими отчётами и сроками.
- Организуйте промежуточные акты выполненных работ с приложением фото, протоколов испытаний инженерных систем и актов скрытых работ.
- Обеспечение исполнения контракта: банковская гарантия и залог (если предусмотрены) должны соответствовать требованиям СРО и региональных норм.
C. Приёмка и закрытие проекта
- При сдаче объекта убедитесь, что акты составлены по форме КС-2 и КС-3, выявлены и устранены дефекты в гарантийный срок.
- Проверьте, что работы выполнены по подписанному договору: входит ли «результат» (как требует договор подряда) и указаны ли условия строительного контроля.
- Финальная выплата должна быть связана с подтверждением выполнения гарантийных обязательств и сдачи объекта комиссией.
D. Дополнительные требования
- Включите в контракт положение о соблюдении энергоэффективности, экологических нормативов (если применимо) и использования сертифицированных материалов.
- Обеспечьте контроль за соблюдением техники безопасности, охраной труда и другими нормативами на объекте — это важно при усилении контроля.
Какие выгоды получает заказчик?
- Увеличенная прозрачность всех этапов капитального ремонта: от проектирования до сдачи объекта.
- Повышенный уровень профессионализма подрядчика, так как требуется членство в СРО.
- Лучшие гарантии качества: строительный контроль, нормативная фиксация этапов, проверка инженерных систем.
- Снизится риск привлечения недобросовестного подрядчика и возникновения скрытых дефектов после сдачи.
Заключение
С 1 сентября 2024 года проведение капитального ремонта многоквартирных домов стало ещё более регламентированным и контролируемым процессом. Новые требования направлены на повышение качества и безопасности работ. Для заказчика важно выбирать подрядчика с доказанным опытом, подтверждённым членством в СРО, и обеспечивать все этапы ремонта: обследование, согласование, выполнение, приёмка. Компания СК Ленстройкомплект, как представитель отрасли и член СРО, может выступать вашим надёжным партнёром в реализации таких проектов.
Свяжитесь с нами для консультации и расчёта стоимости вашего проекта.
