Как определить, что зданию нужен капитальный ремонт, а не текущий?4 критерия по ПП № 170, СП и ФЗ-261.Для УК и госзаказчиков.
Материал обновлён: 24 октября 2025 г.
Решение о капитальном ремонте не должно приниматься по принципу «зданию пора» или «жильцы жалуются». Оно должно быть обосновано нормативами, техническими данными и финансовой логикой. Игнорирование объективных критериев приводит к росту операционных расходов, штрафам и снижению ликвидности объекта. Полный алгоритм диагностики и обоснования — в хабе «Капитальный ремонт зданий и многоквартирных домов: полное руководство для заказчиков» .
4 критерия, когда текущего ремонта недостаточно
1. Физический износ ≥ 40–50 %
Согласно Постановлению Правительства № 170, при износе свыше 60% для МКД обязательны:
- замена лифтов,
- ремонт кровли,
- обновление инженерных систем.
Экспертизу проводят в соответствии с МДС 13-20.2004. Простой пример:
Если в несущих стенах есть трещины шириной более 2 мм, а прогиб перекрытий превышает 1/150 пролёта, то это не «косметический ремонт», а основание для капитального ремонта.
2. Нарушение норм безопасности
- Изношенная электропроводка (сопротивление изоляции < 0,5 МОм) — риск возгорания по ПУЭ-7,
- Отсутствие деформационных швов на кровле длиной более 40 м — нарушение СП 17.13330.2017,
- Несоответствие эвакуационных путей требованиям СП 1.13130.2020.
Такие дефекты нельзя устранить текущим ремонтом — требуется проект усиления.
3. Моральное устаревание систем
Чугунные стояки, асбестоцементные трубы, устаревшие элеваторные узлы:
- не соответствуют ФЗ-261 по энергоэффективности,
- увеличивают теплопотери на 12–18 %,
- повышают аварийность — по данным МЧС, 68% протечек связаны с изношенными стояками.
Замена — это не «хотелка», а инвестиция с окупаемостью 4–6 лет.
4. Снижение функциональности
Постоянные жалобы на:
- холод в квартирах (температура ниже +18 °C),
- перебои с горячей водой,
- протечки после дождя —
это признаки системного износа, а не отдельных поломок. Например, падение давления в системе отопления указывает на коррозию разводящих магистралей — требуется полная замена, а не «заплатка».
Что будет, если игнорировать критерии?
- Ежегодный рост операционных расходов на 15–20 % за счёт аварийного ремонта
- Штрафы по КоАП: ст. 9.4 — до 500 000 ₽ за нарушение СП,
- Снижение ликвидности: оценщики применяют дисконт 10–25% к объектам с высоким уровнем износа.
- Риски для жизни: по данным Ростехнадзора, 42% обрушений в многоквартирных домах связаны с отложенным капитальным ремонтом несущих конструкций.
Как правильно обосновать решение?
- Проведите техническое обследование по ГОСТ 31937-2022,
- В ТЗ укажите:«Капитальный ремонт обусловлен износом в 62 % (акт обследования № ХХ) и нарушением п. 5.2 СП 17.13330.2017»,
- Добавьте расчёт:«Замена кровли снизит теплопотери на 15 000 кВт·ч/год → экономия 75 000 ₽ в год».
Такой подход не только проходит экспертизу, но и превращает капитальный ремонт в управление стоимостью актива. Подробнее о финансовых и репутационных рисках, связанных с отложенным решением, — в материале «Цена бездействия: финансовые и репутационные риски при отложенном капитальном ремонте» .